Чтобы сдавать жилье на Карибском побережье Мексики через Airbnb, нужно иметь муниципальную лицензию

Закон о налоге на услуги размещения, принятый Конгрессом мексиканского штата Кинтана-Роо в конце 2019 года, обязал всех, кто сдает жилье, соблюдать обязательства по уплате налогов перед Службой налогового администрирования (SAT). Закон вступил в силу с января 2020 года и касается в том числе пользователей цифровых платформ по сдаче жилья, таких как Airbnb или Booking.com. Сами платформы приравняли к отелям и заставили платить налоги.

Airbnb честно собирала с каждого, кто сдавал жилье через эту платформу, 3% налога на размещение (ISH) и перечисляла его в местный бюджет, не персонифицируя клиентов. Хотя платформа должна была получить операционную лицензию в качестве налогового агента и передавать данные своих клиентов в Службу налогового администрирования штата, видимо, она это не делала, поскольку до определенного момента никогда не требовала предоставлять номер налогоплательщика RFC.

Но в Законе содержалось еще 2 требования: 1) каждый, кто сдает жилье через цифровую платформу, обязан зарегистрироваться в Государственном реестре налогоплательщиков и, соответственно, иметь налоговый номер RFC, 2) иметь муниципальную операционную лицензию (лицензию на осуществление коммерческой деятельности).

Разумеется, пока Airbnb не сообщал в налоговую данные своих клиентов, никто RFC не регистрировал и лицензии не получал. Но ситуация изменились, когда правительство Мексики обязала все платформы электронной коммерции и их пользователей платить подоходный налог (ISR) и НДС. Платформа должна собирать эти налоги со всех поступлений своих клиентов и перечислять их в бюджет (плюс местный налог на размещение), а заодно и сообщать в налоговые органы данные этих клиентов. Обязательство стало применяться с 1 июля 2020 года, а до платформ по размещению дошло с 1 октября. Airbnb начал требовать от пользователей предоставить налоговый номер RFC, а те, кто его не имел или не предоставил, стали считаться налоговыми нерезидентами, к которым применялись гораздо более высокие ставки налогов (суммарно 36%).

Поскольку часть полученных налогов затем перераспределяется в муниципалитеты, ничто не мешает SAT передавать данные о налогоплательщиках на местные уровни. Вот тут и всплыло требование Закона о налоге на услуги размещение штата Кинтана-Роо, обязывающее арендодателей получать муниципальную лицензию. Служащие муниципалитетов стали ходить по домам и просить показать лицензию на операционную деятельность. Разумеется, приходили к тем, кто такой лицензии не имел.

Возможно, муниципальным работникам достаточно было открыть Airbnb и посмотреть, кто сдает жилье, хотя платформа не показывает адрес и контакты хозяина до момента оплаты. В любом случае, сдавать жилье через Airbnb без уплаты налогов стало невозможно, и если жилье через платформу сдается, значит, хозяин предоставил SAT данные о себе и обязан иметь муниципальную лицензию.

Из требования получать операционную лицензию были исключены незащищенные слои населения, чей доход от сдачи жилья не превышает 120 UMA (условная расчетная единица, на 2020 год составляет 86.88 MXN), или 10 426 MXN в месяц. При этом сдавать жилье должен его владелец. Пенсионеры также исключены из требования получать операционную лицензию.

Если у вас еще не попросили показать операционную лицензию, то попросят. Сдавать жилье без лицензии запрещено, его могут опечатать. Могут наложить штраф — несколько десятков тысяч песо за занятие коммерческой деятельностью без лицензии. Но вы можете попробовать договорить с работником муниципалитета. А потом все равно лицензию стоит получить.

Чтобы получить операционную лицензию, следует обратиться в муниципалитет. Вам нужна та же самая служба, которая занимается регистрацией предприятий и выдает различные коммерческие лицензии. Операционная лицензия (Licencias de Funcionamiento) — это лицензия на право заниматься определенной коммерческой деятельностью. Список документов, необходимых для получения лицензии, может отличаться в каждом муниципалитете, но всегда включает RFC и квитанции об оплате налога на жилье (impuesto predial), платежей за землепользование, вывоз мусора и т.д. Информацию можно найти на сайте конкретного муниципалитета.

Лицензию выдают в срок от 1 до 5 дней, стоимость также зависит от муниципалитета, зоны и статуса объекта недвижимости. В Канкуне получение лицензии бесплатное (может, в связи с эпидемией коронавируса), в Тулуме ее стоимость составляет 1-5 UMA (87 — 434 MXN). Лицензия выдается на год.

Иностранец может получить операционную лицензию, только имея статус резидента. Во-первых, иностранец без резиденции, как правило, не может получить RFC, во-вторых, иностранец не имеет права заниматься коммерческой деятельностью на территории Мексики.

Если вы покупали недвижимость в Мексике через открытие банковского траста, банк мог получить для вас временный RFC, даже если у вас не было резиденции. Попробуйте получить операционную лицензию на этом основании.