Может ли иностранец взять кредит или ипотеку в Мексике
Иностранец без резиденции в Мексике не может рассчитывать на банковский кредит или ипотеку. Для открытия счета в мексиканском банке необходимо минимум быть временным или постоянным резидентом и иметь идентификационный код CURP, который есть только у граждан и резидентов страны. Исключения бывают только в туристических зонах, где работают частные финансовые структуры, предоставляющие «быстрые» займы под высокие проценты и с жесткими условиями. Такие кредиты оформляются чаще всего под залог собственности в другой стране или с участием иностранных банков.
Иностранец с резиденцией в Мексике может получить доступ к кредитным продуктам. Ключевые условия: наличие подтвержденного дохода, официальное трудоустройство в Мексике, регистрация в налоговой службе SAT, банковский счет, движение средств, наличие кредитной истории. Доход должен быть задекларирован, регулярный, с возможностью подтверждения через nómina, контракты или отчетность перед Службой администрирования налогов (SAT). Иностранный доход допускается, но только если он поступает на мексиканский счет и задекларирован как источник средств. Простого регулярного поступления денег на счет недостаточно, хотя и с этим можно получить кредитную карту, но с относительно невысоким кредитным лимитом.
Первая кредитная карта — базовый инструмент. Обычно предоставляется после 3–6 месяцев официальной занятости и положительной истории движения средств. Банк начинает предлагать кредитную карту после определенного срока регулярного пользования дебетовой картой. Но если кредитную карту предлагают, это не значит, что ее дадут, если нет официального дохода. Первые лимиты низкие: 5000–10000 песо. Этого достаточно, чтобы начать формировать кредитную историю. Без нее невозможно получить ни потребительский кредит, ни ипотеку. История строится через buró de crédito. Учитывается все: дата открытия кредитов, своевременность выплат, закрытие счетов, просрочки.
Типичный залог по кредиту – денежные средства заемщика. То есть банк часто требует, чтобы заемщик держал на счету сумму, покрывающую большую часть кредита, и под залог этой суммы выдает кредит. Не слишком выгодное условие.
Для ипотеки требования строже. Минимум год подтвержденного дохода, хорошая кредитная история, официальная занятость, постоянная или временная резиденция. Первоначальный взнос — 20–35% стоимости недвижимости. Процентная ставка для иностранцев выше, чем для граждан. Срок — до 20 лет. В некоторых случаях требуется поручительство (coacreditado) от гражданина Мексики или резидента с более длинной кредитной историей. Часто банки требуют, чтобы покупка недвижимости сопровождалась страхованием жизни заемщика и страхованием имущества.
Иностранец — это априори нестабильный фактор: он может покинуть страну, потерять легальный статус, прекратить платить, а принудительное взыскание становится намного сложнее. Даже если ипотека обеспечена залогом, сам процесс отчуждения недвижимости может затянуться, особенно если заемщик физически отсутствует. Поэтому банки закладывают дополнительный риск в процентную ставку.
У стандартных ипотечных продуктов для граждан ставка колеблется от 8 до 12% годовых, в зависимости от срока, валюты и программы. Для иностранцев эта ставка может увеличиться на 1–3 процентных пункта, особенно если:
- кредит оформляется без coacreditado (со-заемщика) с мексиканским гражданством,
- срок резидентства менее двух лет,
- отсутствует длительная кредитная история в Мексике,
- основная часть дохода поступает из-за рубежа,
- недвижимость приобретается в туристической зоне или с целью аренды.
Банк может выставить дополнительные комиссии: за открытие кредита, за верификацию документов, за юридическое сопровождение, за оценку объекта. Все это увеличивает эффективную процентную ставку (tasa efectiva total), даже если номинальная ставка кажется стандартной.
Для иностранных заемщиков могут быть недоступны государственные субсидии, например, те, что предлагаются через программы INFONAVIT или FOVISSSTE (для граждан, работающих в бюджетной системе). Это автоматически делает ипотеку для иностранца менее выгодной по сравнению с аналогичными условиями для мексиканца.
Типичный залог по ипотеке — сама приобретаемая недвижимость. Оценка проводится через сертифицированного специалиста. Банк страхует риск невозврата через страховые продукты. Если заемщик перестает платить, банк инициирует процедуру отчуждения, которая занимает от 12 до 24 месяцев. Поэтому банки тщательно отбирают заемщиков.
Без залога возможно получить только мелкие кредиты — от 10000 до 50000 песо. Обычно это рассрочка в магазинах (Coppel, Elektra), покупка техники или дорогих бытовых товаров. Такие займы чаще всего ложатся в основу первого этапа кредитной истории. Их дают даже без полной налоговой отчетности, если есть документы о доходе и регистрация в налоговой системе.
Налоговая дисциплина — обязательное условие для всех кредитных операций. Отчетность перед SAT рассматривается банками как главный индикатор платежеспособности. Если иностранец регулярно подает декларации, указывает источник дохода и платит налоги, это увеличивает шансы на одобрение кредита. Без налоговой истории банк отказывает.
Попытки обхода системы через фиктивные контракты, неподтвержденные доходы, оформление на третьих лиц — рискованны и редко успешны. Мексиканские банки работают с buró de crédito, налоговой службой, службами верификации. Вся информация проверяется.
Итак, особенности кредитной системы Мексики:
- Без резиденции в Мексике кредиты недоступны.
- С резиденцией, подтвержденным доходом и отчетностью — кредиты возможны.
- Первый этап — получить кредитную карту или рассрочку.
- Второй этап — начать брать потребительские кредиты.
- Третий этап — становится возможна ипотека с первоначальным взносом и страхованием.
- Доход должен быть задекларирован.
- Кредит без залога возможен, но на небольшие суммы.
- Залог — чаще всего недвижимость или денежные средства заемщика.
- SAT и buró de crédito — главные источники для принятия решения о кредите банком.
- Условия для иностранцев строже, ставки выше, сроки короче.
Иностранец – резидент Мексики, который легально работает, платит налоги и использует банковские инструменты, может получить доступ к кредитам. Система допускает таких клиентов, но только при соблюдении всех формальных условий. Решающее значение имеет не гражданство, а стабильный прозрачный доход в Мексике.
Как начать формировать кредитную историю в Мексике, мы рассказывали в этой публикации.
