Что такое эскритура на недвижимость в Мексике

В Мексике эскритура (escritura pública) — это нотариально оформленный и зарегистрированный акт, который подтверждает право собственности на недвижимость. Оформляется она исключительно через нотариусов с последующей регистрацией в Публичном реестре собственности (Registro Público de la Propiedad). Эскритура — это акт удостоверения сделки государством через нотариуса.

Владение недвижимостью в Мексике — это не сам факт владения и даже не факт оплаты. Это запись, закрепленная нотариусом и внесенная в реестр. Можно жить в доме, иметь ключи, оплатить всю сумму, подписать договор, и при этом юридически не быть собственником. Потому что до тех пор, пока не оформлена escritura и она не зарегистрирована, право собственности не считается возникшим в полном смысле.

Мы собрали некоторые «неверные» мнения покупателей недвижимости:

«У меня есть договор купли-продажи». Частный контракт (contrato privado) сам по себе не делает вас собственником. Это лишь обязательство сторон.

«Я полностью оплатил недвижимость». Факт оплаты — финансовый, а не юридический. Он не заменяет оформление права собственности.

«У меня есть преддоговор (promesa)». Это лишь намерение заключить сделку в будущем, а не сама передача собственности.

«Мне выдали документы от застройщика». Во многих проектах на руках у покупателя сначала только внутренние документы девелопера. Без эскритуры они не дают полноценного права.

«У меня есть fideicomiso (траст), значит я владелец». Это одна из самых частых иллюзий у иностранцев. Сам по себе договор траста — не право собственности на недвижимость. Право закрепляется через эскритуру, в которой отражено, что объект передан в траст, а вы являетесь бенефициаром. Без этой записи сделка юридически «не завершена».

«Я плачу налог predial, значит я собственник». Квитанции налога на недвижимость (predial) подтверждают факт пользования и налоговые обязательства, но не право собственности.

В центре оформления сделки по недвижимости в Мексике всегда стоит нотариус. Это и юрист с государственными полномочиями, и регистратор, и налоговый агент в одном лице. Без него сделка не приобретает юридической силы. Он проверяет юридическую чистоту объекта (историю собственности, обременения, статус земли), удостоверяется в законности сделки, рассчитывает налоги и сборы для фискальных целей, подготавливает и оформляет эскритуру и направляет документ на государственную регистрацию.

Далее идет внесение записи в Публичный реестр. Именно после этого право собственности становится «официальным» для государства и третьих лиц. Пока эскритура не внесена в реестр, право собственности считается незавершенным: его можно оспорить и сложно передать дальше. Вы вроде бы владеете, но не можете легально выйти из сделки.

На практике покупка недвижимости в Мексике — это не один день у нотариуса, а последовательность действий, где основное время уходит не на подписание, а на проверки и регистрацию. Подписывают быстро, регистрируют долго.

1. Подписание предварительного соглашения (contrato / promesa de compraventa) — от 1 дня до 1-2 недель. Стороны согласовывают цену, условия и сроки оформления эскритуры. Вносится задаток. Задержки часто возникают потому что объект может быть в ипотеке, у продавца не готовы документы или есть супруг, наследники, совладельцы.

Если недвижимость покупается в ограниченной зоне (50 км от побережья и 100 км от границы) и оформляется через банковский траст (fideicomiso), банк становится формальным собственником объекта, а иностранец — бенефициаром, который фактически контролирует и использует недвижимость, и все эти права фиксируются в эскритуре. Но сам договор траста — это не замена эскритуре.

2. Проверка объекта нотариусом (аналог due diligence) — в среднем 2-4 недели, но может быть и 2 месяца. На этом этапе нотариус запрашивает данные из Публичного реестра, проверяет историю собственности, ищет обременения, долги, ограничения, проверяет кадастровые данные и уплату налогов. Задержки могут быть ввиду несоответствия данных (площадь, границы, имена), территория эхидо или неурегулированный статус земли.

3. Расчет налогов и сборов — 3-10 дней после завершения проверок. Нотариус рассчитывает налог на приобретение (ISAI), стоимость своих услуг, свои услуги, регистрационные сборы. Покупателю выставляется итоговый расчет. Если окажется, что стороны занизили цену в предварительном договоре, придется пересчитать. Иногда приходится урегулировать вопрос, кто оплачивает какие расходы.

4. Подписание эскритуры — обычно за 1 день, но понятно, что этот день может долго согласовываться. Стороны приходят к нотариусу, подписывают акт, производится окончательный расчет.

Если есть кредит или используется траст, в сделке появляется банк как дополнительная сторона. Банк проверяет объект параллельно с нотариусом, добавляются свои документы и согласования, и сроки увеличиваются. При этом банк защищает свои интересы, нотариус — законность сделки.

Вкратце, эскритура содержит:

• данные сторон,
• описание объекта,
• историю собственности (cadena de titularidad),
• ограничения и обременения,
• цену объекта.

5. Регистрация в Публичном реестре — пожалуй, самый длинный этап: от 2-4 недель до 2-4 месяцев или даже дольше. После внесения записи в реестр право собственности становится полностью оформленным. Задержки могут быть вызваны очередью в реестре, ошибками и переделкой документов.

Сколько стоит оформление эскритуры? Считайте, что это и есть расходы по оформлению покупки недвижимости. Итоговая сумма всегда складывается из нескольких компонентов, и она может отличаться даже для похожих объектов.

Основной платеж — налог на приобретение недвижимости (ISAI). Ставка устанавливается на уровне штата. Например, в штате Кинтана-Роо чистая ставка налога составляет 2% от стоимости недвижимости, однако, затем она повышается до 3% в некоторых «туристических» муниципалитетах, а затем может добавляться примерно 10% сверху к самому налогу, и называется это дополнительный сбор на развитие и туризм.

Налог считается или от цены в договоре, или от оценочной стоимости (avaluó), берется большее значение.

Услуги нотариуса — вторая по величине статья расходов. Это примерно 1% — 1,5% от стоимости объекта.

Регистрация в реестре (в регистрационной палате) стоит еще 0,3% — 1% от стоимости объекта. Она зависит от стоимости объекта и количества страниц в эскритуре.

Также будут дополнительные расходы на процедуры и получение документов: оценка недвижимости (avaluó), сертификаты об отсутствии обременений и долгов, кадастровые документы, оформление доверенностей и другие.

В среднем покупатель платит около 5% и даже до 8% от стоимости недвижимости сверху.

Проверка эскритуры всегда сводится к трем вопросам:

• есть ли запись в Публичном реестре?
• совпадают ли данные нотариуса?
• соответствует ли документ официальной копии?

Если на все три ответа «да», документ можно считать надежным. Но ни печати, ни подписи сами по себе ничего не гарантируют.

Из реестра нужно получить номер записи (folio real / folio electrónico) и данные объекта или собственника. Это можно сделать запросом выписки certificado de libertad de gravamen либо проверить запись через онлайн-систему (есть в некоторых штатах). Если в Публичном реестре вообще нет записи, для государства права собственности на объект не существует, даже если у вас на руках бумажная эскритура. Чаще всего такой проверки достаточно.

Каждая эскритура также содержит номер нотариальной книги нотариуса (protocolo), номер акта, имя нотариуса и номер нотариальной конторы. Стоит проверить, совпадают ли данные в эскритуре с архивом нотариуса, да и вообще действительно ли такая эскритура оформлялась.

Через нотариуса, который оформлял сделку, или напрямую через реестр можно запросить сертифицированную копию эскритуры (copia certificada), а потом сравнить ее с эскритурой, предоставленной продавцом. Особенно это важно в тех случаях, когда в эскритуру вносились изменения.

Собственно, проверкой эскритуры, которую предоставил продавец, будет заниматься нотариус, оформляюший сделку.

Хотим еще раз подчеркнуть, что ключевую роль в оформлении права недвижимости играет нотариус. Частой ошибкой является доверять риелтору, а не нотариусу. Риелтор ведет сделку, показывает объект, помогает договориться, и у покупателя возникает ощущение, что он контролирует процесс. Однако риелтор не отвечает за юридическую чистоту сделки. Его задача — продать. Проверка объекта делается поверхностно или вообще не делается, проблемные моменты (долги, обременения, статус земли) вскрываются уже у нотариуса, а иногда покупателя убеждают не усложнять и идти по упрощенной схеме.

Например, в проекте предварительного договора, предоставленном риелтором, указано, что квартира 280 м² и два парковочных места. После проверки документов от застройщика нотариус в эскритуре укажет 195 м² жилой площади и одно парковочное место, и ему все равно, что вы там написали в договоре. В результате покупатель фактически приобретает объект меньшего размера и с другими характеристиками.

Ошибка считать передачу ключей и подписание акта приемки объекта завершением сделки. Эти действия не делают вас владельцем, вы лишь пользуетесь объектом. Застройщику выгодно «сдать» раньше: он получает остаток денег и перекладывает на вас расходы за обслуживание и налоги. Однако, до оформления эскритуры эти расходы должен нести он, а не покупатель. Поэтому правильно — не принимать объект и не закрывать расчеты до подписания эскритуры, ведь именно к ней должна быть привязана финальная оплата и передача недвижимости.

Экономия на проверках также чревата. Внешне «чистый» объект может иметь юридические проблемы, которые видны только через реестр и документы. Иногда всплывают старые долги, обнаруживаются несоответствия в площади или границах, которые влияют на стоимость, выявляются обременения, о которых продавец забыл упомянуть. Экономия в несколько тысяч песо может привести к потерям в сотни тысяч или невозможности завершить сделку.

Больной вопрос — непонимание статуса земли. Покупатель не различает частную собственность, земли общин (эхидо), переходные или неурегулированные статусы. Дом как физический объект может стоять где угодно, но право собственности в Мексике привязано к земле под ним. Если участок находится в режиме эхидо или в переходном статусе, вы можете купить дом, но не сможете оформить полноценное право. Вы вроде бы владеете строением, но не владеете юридически объектом недвижимости. Это может привести к тому, что в итоге нельзя оформить полноценную эскритуру или ее невозможно зарегистрировать в Публичном реестре. Когда собственность оформлена внутренними документами общины, считайте, что ее нельзя официально купить.

Подведем итог. Право собственности возникает не в момент передачи денег, не при подписании договора и не при фактическом заселении, а только тогда, когда оформлена эскритура на недвижимость оформлена у нотариуса и запись о ней внесена запись в Публичный реестр собственности. Переговоры, авансы, договоры, трасты — это все промежуточные этапы.