Возврат депозита по окончании аренды жилья в Мексике
Если вы арендуете жилье в Мексике на долгий срок, почти всегда вас попросят внести депозит. Депозит — денежная сумма, которую арендатор передает арендодателю в момент подписания договора аренды как гарантию выполнения своих обязательств. Его назначение — покрыть возможные долги арендатора — неоплаченные счета за воду, электричество, газ, интернет, а также ущерб имуществу, если он возникнет. Размер депозита чаще всего равен сумме одной месячной арендной платы, но иногда его берут за два месяца, хотя законодательство Мексики четко устанавливает лимит депозита в один месяц аренды для жилья.
Условия возврата депозита должны быть отражены в договоре аренды. Чаще всего там будет написано, что депозит будет возвращен после окончания договора аренды, когда арендатор выполнил все условия, погасил коммунальные платежи и не оставил ущерба и долгов. На практике возврат может затягиваться или депозит не будет возвращен вообще, и довольно часто между сторонами по этому вопросу возникают споры.
Принято считать, что мексиканские арендодатели никогда не возвращают депозит или депозит нужно из них «выбивать». Это не совсем так. Мы знаем много случаев «счастливого расставания» арендатора и арендодателя с возвратом депозита, хотя случаи невозврата депозита тоже довольно частые. При этом виноват в том, что депозит не возвращен, может быть как арендодатель, так и арендатор.
Сначала еще раз прочитайте договор аренды. Любое его нарушение с вашей стороны — повод, но не обязательно основание для невозврата депозита.
Невозврат депозита вообще
Частая ситуация: арендодатель просто не возвращает деньги, ссылаясь на «издержки» или не объясняя причин. Аргумент один — «жилье износилось, я вложу депозит в ремонт». Арендатор же считает, что квартира сдана в том же состоянии, что и принята. Даже если в договоре аренды написано, что жилье должно быть сдано в том же виде, в котором получено, и жилье действительно в том же виде, после года аренды доказать это довольно трудно. Тут надо или смириться, или уточнить, кто конкретно в квартире повреждено, оценить и отремонтировать повреждения, а затем продолжать настаивать на возврате депозита. При заселении делайте фотографии жилья.
Если арендодатель вообще не объясняет причин невозврата депозита, у вас тоже есть выбор: или смириться, или идти на конфликт, и тогда все средства хороши. Например, вы можете заявить, что сообщите в налоговую, что арендодатель не платит налоги с аренды, или обратитесь в PROFECO или в суд. Или что останетесь еще на один месяц в счет депозита. При этом вы должны оценить последствия, потому что возврат депозита все равно не гарантирован.
Особый случай — вы съезжаете раньше окончания срока аренды. В этом случае даже мы будем на стороне арендодателя. Он рассчитывал получить арендную плату за весь срок аренды, и окончание аренды раньше договоренного срока — это его упущенная прибыль. Если вы не можете обосновать преждевременный отъезд невыполнением арендодателем своих обязательств по договору, то будьте готовы к тому, что депозит вам не вернут. С другой стороны, если после заселения оказалось, что у вас под окнами ночной клуб с громкой музыкой, о котором вы не знали, когда подписывали договор аренды, то правда на вашей стороне, требуйте расторжения договора и возврат депозита.
Односторонние удержания
Арендодатель может удержать депозит полностью или частично, чтобы покрыть:
- неоплаченные коммунальные счета,
- ремонт мелких поломок — перегоревших лампочек, кранов, ручек,
- ремонт крупных поломок — мебели, бытовой техники,
- покраску стен, даже если износ — обычный, «нормальный» за время проживания.
Проблема в том, что в законе нет четкой границы между нормальным износом и ущербом. Тут вы должны оценить, насколько размер депозита сопоставим со стоимостью ремонта. Возможно, стоит самому отремонтировать повреждения или заменить сломанные вещи, а взамен получить возврат депозита.
Использование депозита в счет последнего месяца аренды
Многие арендаторы пытаются договориться: «последний месяц живем за счет депозита». Арендодатели обычно против: согласно законодательству, депозит — это гарантия, а не арендная плата, только если это прямо не оговорено в договоре. Однако, есть и арендодатели, которые соглашаются, если не видят других причин для невозврата депозита.
Мы считаем, что договориться и прожить последний месяц в счет депозита — это наиболее удачный и безболезненный вариант возврата.
Разногласия по коммунальным платежам
Иногда арендодатель заявляет, что у арендатора остались долги по электричеству (счета от CFE), газу, воде или интернету, и удерживает деньги. Или счета за последний месяц еще не пришли. Вы можете дождаться, когда придут счета, оплатить их и после этого получить возврат депозита.
Иногда счета выставляются уже после выезда арендатора (за электричество — раз в два месяца), и тот не согласен платить за время, когда фактически не жил.
Повреждение мебели или техники
При аренде «амеблада» (с мебелью) и «equipada» (с техникой) часто спорят, что именно считается повреждением. Например, арендатор утверждает, что холодильник и так был старый, а арендодатель требует компенсацию за поломку. Чаще всего ремонт таких предметов или покупка новых должны быть произведены за счет арендатора, если не было другой договоренности.
Задержка возврата депозита
Даже если спора как такового нет, арендодатель может месяцами не возвращать деньги, прикрываясь «проверкой счетов» или «ожиданием квитанций». Это типичная уловка для затягивания. Здесь сложно что-то советовать. Или смиритесь, или продолжайте напоминать, или идите на конфликт и угрожайте.
Неоформленные договоренности
Когда договор аренды заключен устно или в упрощенной письменной форме без точных условий возврата депозита, кажется, вероятность конфликта возрастает в разы. Но это совсем не значит, что депозит можно не возвращать. Здесь должны действовать те же принципы: если нет долгов и нет ущерба, депозит должен быть отдан. По нашему впечатлению, именно в таких случаях арендодатели соглашаются, чтобы арендатор прожил последний месяц в счет депозита.
Гражданский кодекс Мексики (Código Civil Federal) или кодексы штатов не определяют четкие условия возврата депозита. Депозит трактуется как дополнительное условие для гарантии исполнения обязательств второй стороны. По окончании договора арендатор обязан вернуть имущество в надлежащем состоянии и закрыть счета. Депозит служит именно обеспечением этой обязанности. Если повреждения связаны не с действиями арендатора, а с обязанностью арендодателя по содержанию, удержание депозита будет незаконным.
Закон о защите потребителей (Ley Federal de Protección al Consumidor) и практика PROFECO (Прокуратура по защите прав потребителей) дают арендаторам инструменты для возврата депозита. Если в договоре есть неясные или односторонние условия по депозиту, это может трактоваться как cláusula abusiva (злоупотребительная оговорка). PROFECO признает ее недействительной. Позиция PROFECO — депозит должен быть возвращен после окончания аренды, за вычетом только реально доказанных долгов или повреждений. Удержание «на всякий случай» или «потому что стены нужно перекрасить» чаще всего признается незаконным.
Для доказательства свой правоты и возврата депозита арендатор может обратиться в PROFECO или в суд. Мы довольно скептически относимся к такому варианту разрешения конфликта, в том числе потому, что это требует тщательного сбора фактов, крепких нервов и занимает довольно долгое время, иногда месяцы. Тем не менее, это одно из надежных решений для возврата депозита, особенно когда речь идет о большой сумме или другие возможности исчерпаны.
Чтобы быть уверенным, что депозит будет возвращен, вы должны уведомить арендодателя о прекращении аренды за месяц до окончания ее срока и до того, как внесете плату за последний месяц. Чаще всего требование о таком уведомлении прописано в договорах. Тогда же задайте вопрос о возврате депозита и добейтесь четкого ответа арендодателя, а далее действуйте исходя из его ответа.
В нашем опыте тоже был невозврат депозита по окончании срока аренды. Но мы отнеслись к этому по-философски: мы прожили в доме 3 года, и если разделить сумму депозита на эти 3 года, получалась совсем небольшая надбавка к ежемесячной стоимости аренды.
