Налогообложение аренды недвижимости в Мексике

Сдача недвижимости в аренду — один из популярных способов получения дохода в Мексике, особенно в туристических регионах. Однако вместе с возможностью заработка приходит ответственность по соблюдению налогового законодательства. Любая коммерческая деятельность в Мексике является предметом налогообложения. В последние годы налоговая служба Мексики (SAT) усилила контроль за доходами от аренды, включая доходы, полученные через платформы электронной коммерции, такие как Airbnb. Разберем основные аспекты налогообложения аренды при сдаче физическими лицами, чтобы вы могли не только избежать штрафов, но и оптимизировать свои налоговые обязательства.

Сдача недвижимости в аренду облагается несколькими налогами, которые зависят от типа аренды (долгосрочная или краткосрочная) и вашего налогового статуса. Служба налогового администрирования (SAT) требует от всех арендодателей домов, квартир или коммерческих помещений предоставлять декларации по уплате НДС и налога на доход (ISR). Эти налоги определены в Налоговом кодексе Федерации (CFF), Законе об НДС (LIVA), Законе о налоге на доход (LISR) и других законодательных актах Мексики относительно налогообложения.

Прежде всего, владельцы недвижимости в Мексике должны зарегистрироваться в Федеральном реестре налогоплательщиков и получить налоговый номер (RFC). Среди основных обязанностей арендодателей — ведение счетов и выдача электронных квитанций на каждую полученную сумму в качестве аренды. Ведите бухгалтерию, запрашивайте налоговые квитанции, подавайте декларации: предварительную по подоходному налогу ISR, окончательную по НДС и годовую (в течение апреля месяца каждого года), а также информативную. Если вы сдадите дом и не будете платить налоги, и SAT обнаружит получение дохода без уплаты и декларации налогов, казначейство может проверить ваши доходы на протяжении последних пяти финансовых лет. Кроме того, перед SAT нужно декларировать случаи изменения адреса, увеличения или уменьшения обязательств и приостановления деятельности.

Вот основные налоги, которыми облагается аренда недвижимости.

• Подоходный налог (ISR, Impuesto Sobre la Renta): налог на доход, получаемый от аренды. Его размер варьируется в зависимости от вашего годового дохода и налогового режима. Чаще всего применяется стандартная прогрессивная шкала от 1,92 до 35%. Если вы сдаете недвижимость через платформы, такие как Airbnb, они автоматически удерживают авансовый налог в размере 4% (до вычета комиссий Airbnb и других расходов), а затем вы доплачиваете по результатам отчетного периода. То есть удержанный налог указывается в вашей налоговой отчетности как уплаченный авансом, и его можно зачесть при расчете годового подоходного налога.

Если вы сдаете недвижимость в аренду юридическому лицу, вы обязаны удерживать 10% от дохода в качестве подоходного налога. Вы можете вычесть эту сумму из своих деклараций. Аренда домов и помещений, используемых в сельскохозяйственных или животноводческих целях, освобождаются от уплаты НДС.

ISR рассчитывается путем применения ставки к полученной прибыли, которая получается из разницы между полученным доходом и оплаченными расходами, которые подлежат вычету.

• Налог на добавленную стоимость (IVA, Impuesto al Valor Agregado): применяется только для краткосрочной аренды (менее 30 дней). Ставка IVA на сдачу в аренду частным лицам составляет 8% (50% полной ставки), и этот налог также удерживается платформой.

НДС по полной ставке в размере 16% применяется к аренде коммерческих помещений, домов или недвижимости, которые предназначены или используются в качестве отелей или при сдаче в аренду юридическим лицам. Также IVA применяется к комиссии Airbnb за использование платформы. Например, если комиссия Airbnb составляет 15% от вашего дохода, 16% IVA начисляется на эту сумму комиссии, что уменьшает ваш чистый доход. Вы можете потребовать возврат IVA, уплаченного с комиссий Airbnb.

• Местный налог на гостиничные услуги (ISH, Impuesto Sobre Hospedaje): дополнительный налог, установленный властями штатов и муниципалитетов, который варьируется от 2% до 5%.

В Мехико (CDMX) это 5%, в Канкуне (штат Кинтана-Роо) — 3%, в штате Халиско — 3%.

В отличие от подоходного налога, НДС и ISH взимаются с клиента. В случае НДС, вы можете затем вычесть суммы, которую вы тратите на электричество, вода, газ и т. д., а также платежи, которые Airbnb взимает за использование платформы.

Если вы физическое лицо, наиболее распространенные специальные налоговые режимы, подходящие для сдачи недвижимости в аренду, включают:

• Режим RESICO (Régimen Simplificado de Confianza). Подходит для физических лиц с небольшим доходом (до 3,5 млн песо в год). Упрощенный расчет и низкие ставки ISR (от 1% до 2.5%). Расходы вычитать нельзя.
• Режим аренды (Régimen de Arrendamiento). Применяется к доходам от сдачи недвижимости в аренду. Включает возможность вычета расходов, таких как коммунальные платежи, ремонт, комиссия платформы и т.д.

Однако, также может применяться общий режим налогообложения (Actividad empresarial y profesional), предполагающий уплату подоходного налога и НДС с доходов с аренды недвижимости как части всех ваших доходов. В таком случае это те же самые ставки, которые применяются и к налогообложению зарплат и других общих доходов.

Итак, арендодатели обязаны вести учет доходов и расходов, связанных с арендой недвижимости, подавать декларации и платить подоходный налог и НДС. Первый налог декларируется и выплачивается ежемесячно, а если у вас ежегодный доход менее 2 млн MXN, то каждые 2 месяца. Уплата НДС должна производиться каждый месяц. Годовую декларацию подают до конца апреля следующего года. Если платформа удерживает налоги, арендодатель обязан включить эти удержания в свою отчетность. Если платформа не удерживает налоги, арендодатель сам отвечает за их расчет и уплату.

Более подробно о налогообложении физических лиц в Мексике вы можете прочесть в этой публикации.

Платформы электронной коммерции такие как Airbnb обязаны удерживать налоги у арендодателей (если они зарегистрированы в налоговой системе Мексики) и передавать удержанные налоги в мексиканскую налоговую службу (SAT) от имени арендодателя. Поэтому придется указывать свой RFC при регистрации на платформе, чтобы платформа могла удерживать налоги. Это уменьшает вашу административную нагрузку, так как вы не обязаны самостоятельно рассчитывать и переводить эти авансовые суммы. Несмотря на удержание налогов Airbnb, вы все равно обязаны подавать налоговые декларации. Airbnb предоставляет отчет о всех удержаниях, который можно использовать для составления деклараций.

Пример расчета налогов для краткосрочной аренды через платформы типа Airbnb

• Стоимость аренды за сутки: 1000 MXN.
• Комиссия Airbnb: 15% (150 MXN).
• Доход до удержания налогов: 850 MXN.

Налоги, удерживаемые Airbnb:

• ISR (4% от 1000): 40 MXN.
• IVA (16% от 1000): 160 MXN.
• ISH (3% в вашем штате): 30 MXN.

Ваш промежуточный доход: 1000 — 150 (комиссия) — 40 (ISR) — 160 (IVA) — 30 (ISH) = 620 MXN.

Однако, помимо удержания Airbnb 4% подоходного налога (ISR), вам может потребоваться доплатить подоходный налог в зависимости от вашего общего годового дохода, расходов и выбранного налогового режима. Эти 4% рассматриваются как авансовый платеж подоходного налога. После подачи годовой налоговой декларации SAT рассчитывает ваш общий налог на основе всех ваших доходов, расходов и вычетов. Оставшуюся часть подоходного налога вы обязаны доплатить или, наоборот, можете получить возврат.

Если ваш налоговый режим RESICO, то ставка налога составляет от 1 до 2,5% при доходе до 3,5 млн MXN в год. Удержанные Airbnb 4% можно зачесть против итоговой суммы налога, то есть вы можете получить возврат налога.

Режим аренды — здесь применяется стандартная прогрессивная ставка от 1,92 до 35% в зависимости от вашего годового дохода. Удержанные Airbnb 4% учитываются при расчете итогового налога, и чаще всего приходится доплачивать.

Общий режим налогообложения — здесь также применяется стандартная прогрессивная ставка от 1,92 до 35% в зависимости от вашего годового дохода, и чаще всего также придется доплатить.

Если вы не предоставите свой RFC на платформе, Airbnb удерживает налоги по максимальным ставкам. Например, ISR может достигать 20%, а НДС будет по полной ставке 16%. Без RFC вы не сможете учитывать удержанные налоги при расчете своей годовой налоговой базы, что увеличит вашу налоговую нагрузку.

Пример расчета дополнительного подоходного налога

Предположим:

• Ежемесячный доход через Airbnb: 40 000 MXN.
• Годовой доход: 480 000 MXN.
• Airbnb удержал 4% (16 000 MXN за год).

Если вы в режиме RESICO:

• Годовой налог составляет 1,5% от дохода: 480 000 × 1,5% = 7 200 MXN.
• Airbnb уже удержал 16 000 MXN, поэтому SAT вернет вам излишне уплаченные 8 800 MXN.

Если вы в режиме аренды или на общей системе налогообложения:

• Расходы (коммунальные услуги, ремонт, комиссия Airbnb и др.) составили 120 000 MXN. Налогооблагаемая база: 480 000 − 120 000 = 360 000 MXN.
• Прогрессивная ставка: доход 360 000 MXN попадает в диапазон 10,88%. Годовой налог: около 39 168 MXN.
• Удержанные Airbnb 16 000 MXN уменьшают ваш долг перед SAT. Вам нужно доплатить 23 168 MXN.

Таким образом, Airbnb удерживает только 4% ISR, но это редко покрывает всю сумму подоходного налога. Окончательная сумма налога зависит от вашего налогового режима, налогооблагаемой базы (доходы минус вычеты), общего годового дохода. Грубый расчет показывает, что если ваш годовой доход от аренды не превышает 300 000 MXN в год, вы можете считать этот предварительный платеж своим окончательным платежом.