Покупка недвижимости на мексиканских пляжах и банковский траст

095

Прекрасные мексиканские пляжи манят инвесторов со всего мира. Большое количество проектов жилой и коммерческой недвижимости, а также участков у моря под застройку выставлены на продажу. Покупка иностранцами недвижимости в Мексике не представляет особых сложностей, а государство уважает право собственности и защищает владельцев.

Купить недвижимость в Мексике может любой иностранец, в том числе приехавший в страну по туристической визе или электронному разрешению. Из основных документов для покупки понадобится лишь паспорт. Однако, покупка иностранцами жилой недвижимости в Мексике имеет свои особенности.

С 1917 года статья 27 Конституции Мексики запрещает непосредственную покупку жилой недвижимости иностранцами на стратегически важных прибрежных и приграничных территориях страны. Однако, второй раздел Закона об иностранных инвестициях (Ley de Inversión Extranjera,1993 г.) определяет механизм такой покупки на законном основании — путем создания банковского траста. El Fideicomiso en Zona Restringida — это банковский траст в запретной зоне.

Этот материал посвящен покупке недвижимости в Мексике через банковский траст. Мы не детализировали другие аспекты такой сделки.

«Запретная зона» — это полоса земли шириной 100 км (61 миля) возле границы и шириной 50 км (30.5 миль) на морском побережье. Учитывая огромную протяженность сухопутной границы и береговой линии, запретная зона занимает чуть ли не половину всей территории Мексики, пригодной для жизни. Мексика считает эти территории своим стратегическим национальным достоянием.

Покупка недвижимости в запретной зоне путем создания банковского траста не является нарушением запрета, налагаемого разделом I статьи 27 Конституции. Банковский траст — это не «схема», собранная из лазеек в законодательстве для обхода запрета. Все положения о таких трастах четко прописаны в статье 11 Законе об иностранных инвестициях, целью которой как раз и является дать возможность иностранцам покупать недвижимость в запретной зоне, не нарушая Конституцию.

Банковский траст — это юридическое соглашение, посредством которого собственность передается в управление третьей стороне (фактическому покупателю, он же бенефициар). Цель трастов в запретной зоне состоит в том, чтобы передать покупателю максимально возможные права на пользование объектом, но не само право собственности, то есть чтобы не противоречить Конституции. Право собственности на имущество принадлежит трасту, созданному банком по поручению иностранца, а не иностранцу. Но иностранец является доверительным управляющим и имеет право распоряжаться имуществом. По сути, траст дает иностранцу те же права, что и прямое владение. Иностранец может использовать имущество, сдавать его в аренду или передавать в залог, получать любые выгоды, связанные с использованием и прибыльной эксплуатацией. Наконец, имущество можно завещать или продать. При этом активы, принадлежащие трасту, не являются частью активов банка и не могут быть привязаны к банковским обязательствам.

Более того, поскольку все многочисленные трасты, созданные за последние десятилетия для покупки недвижимости иностранцами, принадлежат банкам, а банки в Мексике в большинстве своем принадлежат иностранным компаниям, конституционный запрет на прямое владение иностранцами недвижимости в запретной зоне вообще потерял актуальность. Его не раз предлагали отменить, но пока существующее положение дел устраивает большинство.

Итак, иностранцу банковский траст НУЖЕН, чтобы купить жилую недвижимость в пределах запретной зоны. Это относится к покупке имущества иностранными физическими лицами или иностранными или мексиканскими компаниями, которые имеют иностранные инвестиции и/или иностранного учредителя.

Банковский траст НЕ НУЖЕН при покупке коммерческой недвижимости В пределах запретной зоны и любой недвижимости ЗА пределами запретной зоны.

Иногда даже на солидных сайтах можно прочитать, что купить жилую недвижимость в запретной зоне без создания траста может компания, принадлежащая иностранцу. То есть можно просто открыть мексиканскую компанию и от ее имени купить недвижимость в обход существующих ограничений. Такая покупка может быть признана незаконной, а на компанию наложат штраф, равный 100% от стоимости покупки (ст. 38.5 Закона об иностранных инвестициях), который крайне сложно оспорить.

Учреждать трасты для покупки недвижимости иностранцами могут только кредитные организации (банки). Юридический документ о создании траста заверяется у государственного нотариуса, а данные о нем вносятся в публичный реестр Мексики.

Алгоритм покупки иностранцем недвижимости в запретной зоне в общих чартах может быть следующим.

Покупатель находит объект, который он хочет купить — новый или на вторичном рынке. Сделать это можно самому или с помощью риэлтора. Объект необходимо проверить на предмет законного владения, долгов и обременений, даже если продавцом является девелоперская компания. С этим отлично справится адвокат, но не риэлтор. Хотя многие риэлторы обещают поддержку сделки на всех этапах, по факту чаще всего их миссия заканчивается после устного согласования всех условий между продавцом и покупателем.

В любом случае у продавца стоит запросить кадастровые данные объекта недвижимости и проверить их в Государственном реестре объектов недвижимости, чтобы узнать статус объекта, если он туда внесен. Например, вы можете проверить, что продавцом действительно является владелец, какие еще совладельцы есть, что имущество не имеет долгов и не находится в ипотеке.

Затем происходит заключение предварительного договора с продавцом, если он необходим или вы хотите быть уверенным, что объект не купит кто-нибудь другой. Иногда может потребоваться депозит. Депозит требуется всегда, когда приобретается новострой еще до сдачи в эксплуатацию.

Затем нужно обратиться к нотариусу и оформить договор купли-продажи, а также начать процесс оформления документа на право собственности (escritura). При этом нотариус попросит у продавца все документы на недвижимость, чтобы еще раз их проверить. Договор купли-продажи необходим потому, что завершение сделки и оплата будут произведены лишь после создания банковского траста, а не в момент оформления права собственности, иначе достаточно было бы просто оформить escritura. В договоре прописываются условия оплаты, возврата залога или штрафы за нарушение условий, это юридически обязывающее соглашение. Поэтому у покупателя могут попросить залог 5-10%, если его договорные отношения с продавцом не предполагали внесения такого залога ранее.

Хотя любой мексиканский нотариус является юристом, во время сделки по покупке недвижимости он представляет сразу все стороны: покупателя, продавца и государство. Поэтому его задачей является правильное оформление документов, но не представление какой-то одной из сторон. Нотариус не будет вместо вас обсуждать условия открытия траста с банком.

Далее нужно выбрать банк, который откроет банковский траст — fideicomiso. Трасты открывают все банки, но крупные делают это неохотно — это не их бизнес. Если вы приходите в банк «с улицы», добиться четких условий по стоимости услуг банка и процедуре открытия траста чаще всего будет сложно. И здесь опять нужен адвокат, который знает процедуру и сможет значительно облегчить общение с банком. Со стороны покупателя из документов необходимы лишь паспорт, туристическая карта FMM или карта резидента/CURP и подтверждение места жительства в Мексике (счет за коммунальные услуги). Продавец же должен. кроме прочих документов, предоставить банку нотариально заверенное письмо о намерении продать недвижимость.

На создание банковского траста необходимо получить разрешение в министерстве иностранных дел Мексики — это обязательное условие. Получить такое разрешение должен сам банк до подписания трастового договора, поскольку сделать это можно только на основании цифровой подписи, выданной кредитному учреждению Службой налогового администрирования (SAT). В течение 5 рабочих дней после получения запроса от банка МИД обязан предоставить такое разрешение. Но по факту оформление траста может занять и месяц.

В сделке будут участвовать три стороны: продавец, покупатель и банк в качестве фидуциара, то есть доверительного лица, которое совершит покупку от имени покупателя и через траст передаст недвижимость тому в управление:

  • Fedeicomitente (продавец)
  • Fiduciario (фидуциар, или доверенный агент)
  • Fideicomisario (покупатель)

Fiduciario, следуя указаниям покупателя, по его поручению совершит приобретение собственности у продавца.

Сначала открывается траст, а уже затем сделка по покупке недвижимости в запретной зоне завершается. Важно, чтобы после получения разрешения банк передал нотариусу письмо-согласие на переоформление собственности с помощью траста. Только после этого нотариус должен начать оформлять escritura.

Траст (формальный юридический договор) открывается сроком на 50 лет. В течение 90 дней до окончания срока действия траста его можно продлить на следующие 50 лет, при этом целевое назначение объекта недвижимости должно оставаться тем же, менять его нельзя. Если фактический владелец приобретает мексиканское гражданство (натурализовался), траст автоматически закрывается, а право собственности переоформляется на него же.

Формальный переход права собственности происходит в день, когда документы подписываются всеми тремя сторонами. Но нотариально заверенные документы покупатель получит лишь после того, как нотариус внесет данные об объекте в Государственный реестр имущества и еще в ряд реестров. Данные о трасте заносятся в Национальный реестр иностранных инвестиций. Обязанностью банка является ежегодное подтверждение данных, внесенных в Национальный реестр. На все на это может уйти от недели до месяца, и лишь в конце покупателю передается сам документ на право собственности.

Параллельно с трастовым договором могут быть и другие договоры: с банком, договор ипотеки, о переводе денег и т.д.

Под каждый объект недвижимости открывается отдельный банковский траст. Если покупается земельный лот под жилую застройку, его размер не должен превышать 2000 м кв. Если лот больше, необходимо задействовать другой механизм покупки, через компанию. Если объектов недвижимости несколько, их также целесообразно оформлять на компанию.

Примерные затраты на создание банковского траста для покупки недвижимости в запретной зоне составят $1800-2500 в зависимости от «аппетитов» банка, включая 15 500 MXN за получение разрешения в МИДе (2020). Также придется оплатить услуги нотариуса, адвоката (2-3%), налог на покупку ISAI (3% в штате Кинтана-Роо, в других штатах может быть ниже) и стоимость внесения данных в реестры.

Ежегодное продление банковского траста обойдется примерно в $500.

Если иностранец покупает недвижимость у иностранца, просто продается траст. В этом случае весь процесс займет гораздо меньше времени, чем открытие нового траста.

Из других налогов отметим ежегодный налог на недвижимость (predial), который может варьировать в зависимости от штата, муниципалитета и зоны. Он считается от кадастровой стоимости объекта, в том числе в зависимости от типа объекта, возраста и т.д. В Кинтана-Роо он составляет менее десятой доли процента. Например, в муниципалитете Солидаридад (Плая-дель-Кармен) налог на жилую недвижимость на 2020 год составляет всего 0.0019 и на коммерческую недвижимость 0.0045 — 0.005 от кадастровой стоимости. То есть за жилой дом стоимостью $100 000 нужно будет заплатить $190. Размер налога за прошлый год можно спросить у продавца.

Оплата этого налога также индивидуальна: где-то его нужно платить раз в год, а где-то по частям каждые 2 месяца. Кроме того, в начале года муниципалитеты предоставляют скидки на уплату этого налога от 20 до 50%.

Насколько безопасна покупка недвижимости в Мексике путем создания банковского траста? Абсолютно безопасна. Если у вас есть документ на право собственности и вы зарегистрированы как владелец в публичном реестре собственности, никто не может изъять вашу собственность.

Другие публикации рубрики

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.