Покупка недвижимости на мексиканских пляжах и банковский траст

Комментарии 17

Прекрасные мексиканские пляжи манят инвесторов со всего мира. Большое количество проектов жилой и коммерческой недвижимости, а также участков у моря под застройку выставлены на продажу. Покупка иностранцами недвижимости в Мексике не представляет особых сложностей, а государство уважает право собственности и защищает владельцев.

Купить недвижимость в Мексике может любой иностранец, в том числе приехавший в страну по туристической визе или электронному разрешению. Из основных документов для покупки понадобится лишь паспорт. Однако, покупка иностранцами жилой недвижимости в Мексике имеет свои особенности.

С 1917 года статья 27 Конституции Мексики запрещает непосредственную покупку жилой недвижимости иностранцами на стратегически важных прибрежных и приграничных территориях страны. Однако, второй раздел Закона об иностранных инвестициях (Ley de Inversión Extranjera, 1993 г.) определяет механизм такой покупки на законном основании — путем создания банковского траста. El Fideicomiso en Zona Restringida — это банковский траст в запретной зоне.

Этот материал посвящен покупке недвижимости в Мексике через банковский траст. Мы не детализировали другие аспекты такой сделки.

«Запретная зона» — это полоса земли шириной 100 км (61 миля) возле границы и шириной 50 км (30.5 миль) на морском побережье. Учитывая огромную протяженность сухопутной границы и береговой линии, запретная зона занимает чуть ли не половину всей территории Мексики, пригодной для жизни. Мексика считает эти территории своим стратегическим национальным достоянием.

Покупка недвижимости в запретной зоне путем создания банковского траста не является нарушением запрета, налагаемого разделом I статьи 27 Конституции. Банковский траст — это не «схема», собранная из лазеек в законодательстве для обхода запрета. Все положения о таких трастах четко прописаны в статье 11 Законе об иностранных инвестициях, целью которой как раз и является дать возможность иностранцам покупать недвижимость в запретной зоне, не нарушая Конституцию.

Банковский траст — это юридическое соглашение, посредством которого собственность передается в управление третьей стороне (фактическому покупателю, он же бенефициар). Цель трастов в запретной зоне состоит в том, чтобы передать покупателю максимально возможные права на пользование объектом, но не само право собственности, то есть чтобы не противоречить Конституции. Право собственности на имущество принадлежит трасту, созданному банком по поручению иностранца, а не иностранцу. Но иностранец является доверительным управляющим и имеет право распоряжаться имуществом. По сути, траст дает иностранцу те же права, что и прямое владение. Иностранец может использовать имущество, сдавать его в аренду или передавать в залог, получать любые выгоды, связанные с использованием и прибыльной эксплуатацией. Наконец, имущество можно завещать или продать. При этом активы, принадлежащие трасту, не являются частью активов банка и не могут быть привязаны к банковским обязательствам.

Более того, поскольку все многочисленные трасты, созданные за последние десятилетия для покупки недвижимости иностранцами, принадлежат банкам, а банки в Мексике в большинстве своем принадлежат иностранным компаниям, конституционный запрет на прямое владение иностранцами недвижимости в запретной зоне вообще потерял актуальность. Его не раз предлагали отменить, но пока существующее положение дел устраивает большинство.

Итак, иностранцу банковский траст НУЖЕН, чтобы купить жилую недвижимость в пределах запретной зоны. Это относится к покупке имущества иностранными физическими лицами или иностранными или мексиканскими компаниями, которые имеют иностранные инвестиции и/или иностранного учредителя.

Банковский траст НЕ НУЖЕН при покупке коммерческой недвижимости В пределах запретной зоны и любой недвижимости ЗА пределами запретной зоны.

Иногда даже на солидных сайтах можно прочитать, что купить жилую недвижимость в запретной зоне без создания траста может компания, принадлежащая иностранцу. То есть можно просто открыть мексиканскую компанию и от ее имени купить недвижимость в обход существующих ограничений. Такая покупка может быть признана незаконной, а на компанию наложат штраф, равный 100% от стоимости покупки (ст. 38.5 Закона об иностранных инвестициях), который крайне сложно оспорить.

Даже уже получив в Мексике вид на жительство и покупая в этом статусе недвижимость через компанию, вы никогда не получите банковский заем под финансирование такой покупки. В то же время, покупая недвижимость через банковский траст и имея в Мексику кредитную историю, можно претендовать на получение банковского займа.

Учреждать трасты для покупки недвижимости иностранцами могут только кредитные организации (банки). Юридический документ о создании траста заверяется у государственного нотариуса, а данные о нем вносятся в публичный реестр Мексики.

Алгоритм покупки иностранцем недвижимости в запретной зоне в общих чартах может быть следующим.

Покупатель находит объект, который он хочет купить — новый или на вторичном рынке. Сделать это можно самому или с помощью риэлтора. Объект необходимо проверить на предмет законного владения, долгов и обременений, даже если продавцом является девелоперская компания. С этим отлично справится адвокат, но не риэлтор. Хотя многие риэлторы обещают поддержку сделки на всех этапах, по факту чаще всего их миссия заканчивается после устного согласования всех условий между продавцом и покупателем.

В любом случае у продавца стоит запросить кадастровые данные объекта недвижимости и проверить их в Государственном реестре объектов недвижимости, чтобы узнать статус объекта, если он туда внесен. Например, вы можете проверить, что продавцом действительно является владелец, какие еще совладельцы есть, что имущество не имеет долгов и не находится в ипотеке.

Затем происходит заключение предварительного договора с продавцом, если он необходим или вы хотите быть уверенным, что объект не купит кто-нибудь другой. Иногда может потребоваться депозит. Депозит требуется всегда, когда приобретается новострой еще до сдачи в эксплуатацию.

Затем нужно обратиться к нотариусу и оформить договор купли-продажи, а также начать процесс оформления документа на право собственности (escritura). При этом нотариус попросит у продавца все документы на недвижимость, чтобы еще раз их проверить. Договор купли-продажи необходим потому, что завершение сделки и оплата будут произведены лишь после создания банковского траста, а не в момент оформления права собственности, иначе достаточно было бы просто оформить escritura. В договоре прописываются условия оплаты, возврата залога или штрафы за нарушение условий, это юридически обязывающее соглашение. Поэтому у покупателя могут попросить залог 5-10%, если его договорные отношения с продавцом не предполагали внесения такого залога ранее.

Хотя любой мексиканский нотариус является юристом, во время сделки по покупке недвижимости он представляет сразу все стороны: покупателя, продавца и государство. Поэтому его задачей является правильное оформление документов, но не представление какой-то одной из сторон. Нотариус не будет вместо вас обсуждать условия открытия траста с банком.

Далее нужно выбрать банк, который откроет банковский траст — fideicomiso. Трасты открывают все банки, но крупные делают это неохотно — это не их бизнес. Если вы приходите в банк «с улицы», добиться четких условий по стоимости услуг банка и процедуре открытия траста чаще всего будет сложно. И здесь опять нужен адвокат, который знает процедуру и сможет значительно облегчить общение с банком. Со стороны покупателя из документов необходимы лишь паспорт, туристическая карта FMM или карта резидента/CURP и подтверждение места жительства в Мексике (счет за коммунальные услуги). Продавец же должен. кроме прочих документов, предоставить банку нотариально заверенное письмо о намерении продать недвижимость.

На создание банковского траста необходимо получить разрешение в министерстве иностранных дел Мексики — это обязательное условие. Получить такое разрешение должен сам банк до подписания трастового договора, поскольку сделать это можно только на основании цифровой подписи, выданной кредитному учреждению Службой налогового администрирования (SAT). В течение 5 рабочих дней после получения запроса от банка МИД обязан предоставить такое разрешение. Но по факту оформление траста может занять и месяц.

В сделке будут участвовать три стороны: продавец, покупатель и банк в качестве фидуциара, то есть доверительного лица, которое совершит покупку от имени покупателя и через траст передаст недвижимость тому в управление:

  • Fedeicomitente (продавец)
  • Fiduciario (фидуциар, или доверенный агент)
  • Fideicomisario (покупатель)

Fiduciario, следуя указаниям покупателя, по его поручению совершит приобретение собственности у продавца.

Сначала открывается траст, а уже затем сделка по покупке недвижимости в запретной зоне завершается. Важно, чтобы после получения разрешения банк передал нотариусу письмо-согласие на переоформление собственности с помощью траста. Только после этого нотариус должен начать оформлять escritura.

Траст (формальный юридический договор) открывается сроком на 50 лет. В течение 90 дней до окончания срока действия траста его можно продлить на следующие 50 лет, при этом целевое назначение объекта недвижимости должно оставаться тем же, менять его нельзя. Если фактический владелец приобретает мексиканское гражданство (натурализовался), траст автоматически закрывается, а право собственности переоформляется на него же.

Формальный переход права собственности происходит в день, когда документы подписываются всеми тремя сторонами. Но нотариально заверенные документы покупатель получит лишь после того, как нотариус внесет данные об объекте в Государственный реестр имущества и еще в ряд реестров. Данные о трасте заносятся в Национальный реестр иностранных инвестиций. Обязанностью банка является ежегодное подтверждение данных, внесенных в Национальный реестр. На все на это может уйти от недели до месяца, и лишь в конце покупателю передается сам документ на право собственности.

В целом, процесс покупки недвижимости в Мексике занимает около 2-х месяцев от начала до полного завершения, и это обычная скорость. Как правило, скорость процесса в значительной степени зависит от поворотливости нотариуса.

Параллельно с трастовым договором могут быть и другие договоры: с банком, договор ипотеки, о переводе денег и т.д.

Под каждый объект недвижимости открывается отдельный банковский траст. Если покупается земельный лот под жилую застройку, его размер не должен превышать 2000 м кв. Если лот больше, необходимо задействовать другой механизм покупки, через компанию. Если объектов недвижимости несколько, их также целесообразно оформлять на компанию.

Примерные затраты на создание банковского траста для покупки недвижимости в запретной зоне составят $1800-2500 в зависимости от «аппетитов» банка, включая 15 500 MXN за получение разрешения в МИДе (2020). Также придется оплатить услуги нотариуса, адвоката (2-3%), налог на покупку ISAI (3% в штате Кинтана-Роо, в других штатах может быть ниже) и стоимость внесения данных в реестры.

Ежегодное продление банковского траста обойдется примерно в $500.

Если иностранец покупает недвижимость у иностранца, просто продается траст. В этом случае весь процесс займет гораздо меньше времени, чем открытие нового траста.

Из других налогов отметим ежегодный налог на недвижимость (predial), который может варьировать в зависимости от штата, муниципалитета и зоны. Он считается от кадастровой стоимости объекта, в том числе в зависимости от типа объекта, возраста и т.д. В Кинтана-Роо он составляет менее десятой доли процента. Например, в муниципалитете Солидаридад (Плая-дель-Кармен) налог на жилую недвижимость на 2020 год составляет всего 0.0019 и на коммерческую недвижимость 0.0045 — 0.005 от кадастровой стоимости. То есть за жилой дом стоимостью $100 000 нужно будет заплатить $190. Размер налога за прошлый год можно спросить у продавца.

Оплата этого налога также индивидуальна: где-то его нужно платить раз в год, а где-то по частям каждые 2 месяца. Кроме того, в начале года муниципалитеты предоставляют скидки на уплату этого налога от 20 до 50%.

Насколько безопасна покупка недвижимости в Мексике путем создания банковского траста? Абсолютно безопасна. Если у вас есть документ на право собственности и вы зарегистрированы как владелец в публичном реестре собственности, никто не может изъять вашу собственность.

Владение недвижимостью без оформления вида на жительство в Мексике не дает никаких преимуществ при въезде в страну. Если вы не являетесь резидентом Мексики, но сообщите при въезде, что владеете недвижимостью в стране, с большой долей вероятности вам дадут разрешенный срок пребывания не 180 дней, а значительно меньше, например, 2 недели или месяц.

Нужен риелтор в Мексике? Тогда вам сюда.

17 комментариев
Написать комментарий
Уведомлять о всех вопросах и комментариях к этой публикации
  1. Wind

    Доброго времени. Возможно я просто не нашел и поэтому спрашиваю — есть ли информация по покупке недвижимости у банка на основании банкротства его клиента. По моему это называется las recuperaciones Bancarias. Спасибо

    1. Go to México!

      @Wind:

      Здравствуйте, Сергей! Простите, не владеем вопросом и ничего об этом не писали. Когда-то читали публикацию, что с remate bancario иностранцам лучше не связываться, хотя в целом все законно.

    2. Wind

      @Wind:

      Спасибо, жаль. Тема полезная, было бы интересно пообсуждать детали.

  2. Елизавета

    Здравствуйте, я покупаю недвижимость (вторичную) и для оформления fidelcomiso банк и нотариус требуют не только паспорт и ФММ но и свидетельство о рождении. При этом так как я меняла фамилию нужно прилагать св-во о браке и из-за этого требуют еще и все документы мужа и оформлять покупку на нас двоих. Не могли бы вы подсказать на что сослаться при аргументировании того что паспорта достаточно или что муж не планирует участвовать в сделке и по российским законам не должен? Я бы хотела приобрести недвижимость без его участия так как средства мои и в дальнейшем хотелось бы оставаться единственным собственником + его св-во не переведено и лежит в России…

    1. Go to México!

      @Елизавета:

      Здравствуйте, Елизавета! С этими вопросами вам лучше обратиться к адвокату или хотя бы к риэлтору. Мы уверены, что нотариус может оформить фидеикомисо и без свидетельства о рождении, соответственно, предоставлять свидетельство о браке и подтверждать перемену фамилии тоже не нужно.

  3. Борис

    Здравствуйте! Сможете проконсультировать? Могу я как собственник недвижимости завершить fideicomiso после того как получу гражданство? И как это легко и как изменяться налоги? Благодарю.

    1. Go to México!

      @Борис:

      Здравствуйте, Борис! Конечно, вы можете это сделать. Но кроме прекращения ежегодных выплат банку вам это ничего не даст. Налоги не изменятся. Обратитесь к любому нотариусу, он объяснит вам процедуру. Нужно будет обновить все кадастровые документы, получить новый акт и заплатить все налоги заново. Продать собственность будет проще, чем траст, но наследовать гораздо сложнее.

  4. Дмитрий

    Добрый день! Может сталкивались, подскажите. Планирую приобрести жильё для проживания (бюджетное) в Мексике, открыть визу на 10 лет. И побыть там для начала год. Работа удалённая. Это возможно?

    1. Go to México!

      @Дмитрий:

      Здравствуйте, Дмитрий! Конечно, это возможно! Но зависит от стоимости жилья, размера активного дохода и т.д. Любая виза не даст Вам возможность находиться в Мексике больше 180 дней, так что лучше получить ВНЖ. На сайте есть различные публикации по интересующим Вас вопросам.

      1. Дмитрий

        @Go to México!:

        Жильё бюджетное до $ 100 000, доход ~ $1500/месяц, я так понимаю на ВНЖ не тяну, или есть варианты? И я так понял больше 180 дней нельзя находиться на территории Мексики без ВНЖ и собственного жилья < $ 200 000 и активного дохода ниже какого-то уровня, а какого?

        1. Go to México!

          @Дмитрий:

          Дмитрий, варианты есть всегда. Если приступите к практической подготовке документов и нужна будет помощь, обращайтесь. Вотсап +529983701249. Как вариант активного дохода: gotomexico.today/immigration/res…

  5. Светлана

    Добрый вечер! Вы знаете управляющие компании по AirBnB в Канкуне? Можете дать контакты? И сколько они берут? Заранее спасибо!

    1. Go to México!

      @Светлана:

      Здравствуйте, Светлана! Ваш имейл выдает ошибку. Напишите нам, пожалуйста, по Вотсап +529983701249, мы отправим пару контактов. В среднем, они берут 30%. Что взамен — узнавайте у них индивидуально.

  6. Benjamin

    Приветствую сайт! Я выбрал дом, агентство назвало свою цену, потом договорился с покупателем на более низкую, потом нотариус провел оценку по более высокой цене. Какую цену в итоге я должен заплатить?

    1. Николай, Go to México!

      @Benjamin:

      Здравствуйте! Продавцу вы заплатите ровно столько, сколько будет указано в договоре купли-продажи. Налог с продажи заплатит продавец, но нотариус будет придерживаться оценочной стоимости, и в случае сильного расхождения с ценой продавца может отказать в подписании. С агентством недвижимости вы договариваетесь отдельно.

      1. Benjamin

        @Николай, Go to México!:

        OK, а когда я получу оригиналы документов, при подписании договора на куплю или актов?

        1. Николай, Go to México!

          @Benjamin:

          Обычно после регистрации в реестрах, подписания актов и оплаты оставшейся суммы, то есть в самом конце. Если это банковский перевод, то после него.

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован, на него вы получите уведомление об ответе. Не забывайте проверять папку со спамом.

Другие публикации рубрики
Спросите по WhatsApp
Отправьте нам сообщение
Напишите, пожалуйста, ваш вопрос.

В личной переписке мы консультируем только по вопросам предоставления наших услуг.

На все остальные вопросы мы отвечаем на страницах нашего сайта. Задайте ваш вопрос в комментариях под любой публикацией на близкую тему. Мы обязательно ответим!