Тулум после бума: почему рынок недвижимости потерял половину стоимости и что ждет город дальше
Еще несколько лет назад Тулум считался одним из самых перспективных направлений Мексики для инвестиций в недвижимость. Пандемия превратила этот небольшой туристический город на Карибском побережье в международный центр притяжения для цифровых кочевников, инвесторов и туристов. Однако после периода бурного роста рынок столкнулся с резкой коррекцией: цены начали падать, а предложение недвижимости стало превышать текущий спрос.
С 2023 по 2025 год цены на квартиры в кондоминиумах Тулума снизились на 47,6%. Для многих владельцев недвижимости, которые покупали жилье на пике спроса в расчете на постоянный рост стоимости и высокий доход от аренды, это стало серьезным испытанием.
До пандемии Тулум был популярным туристическим направлением, известным своими пляжами, руинами майя и атмосферой экологического туризма. Однако именно период 2020-2022 годов стал переломным моментом для города.
Закрытие границ во время пандемии и переход многих компаний на удаленную работу привели к росту числа людей, которые выбирали Мексику для проживания. Тулум оказался одним из главных центров этого движения благодаря сочетанию природы, теплого климата и международной популярности.
В регион начали приезжать не только цифровые кочевники, работающие удаленно, но и дайншифтеры, ретриттеры, сторонники альтернативного образа жизни и люди, которые стремились жить ближе к природе, вдали от крупных городов. Для многих Тулум стал символом нового образа жизни — с пляжами, джунглями, экологическими проектами и международным сообществом. Тулум даже считался городом с богемной атмосферой.
Дополнительным фактором стали крупные инфраструктурные проекты федерального правительства — новый аэропорт Тулума и строительство «Поезда Майя». Многие инвесторы рассматривали их как гарантию будущего роста туристического потока и стоимости недвижимости.
В результате в городе начался настоящий строительный бум. Девелоперы запускали десятки новых жилых комплексов, особенно в формате квартир для краткосрочной аренды. Более 80% квартир, которые девелоперы выводили на рынок в годы после пандемии, продавались еще на стадии предварительного запуска проектов. То есть многие покупатели приобретали недвижимость еще до завершения строительства, рассчитывая на дальнейший рост цен.
Одним из символов этого периода стал жилой комплекс Aldea Tulum компании Cadu, рассчитанный примерно на 6000 квартир. Такие проекты демонстрировали масштаб, которого рынок Тулума ранее никогда не видел.
После окончания пандемийного бума ситуация начала резко меняться. Раньше одним из главных источников спроса были иностранцы, которые приезжали в Тулум на несколько месяцев или даже переезжали туда на постоянной основе. Однако после возвращения многих компаний к традиционному формату работы и резкого роста стоимости жизни в Тулуме часть этого спроса исчезла. Город, который за короткое время стал очень дорогим, потерял часть своей привлекательности для долгосрочной аренды.
Когда основные этапы проектов по строительству аэропорта и «Поезда Майя» были завершены, упал и спрос со стороны работников и подрядчиков, которые временно находились в регионе.
Однако, главная проблема Тулума сегодня заключается не в отсутствии интереса к городу, а в избытке предложения. Во время бума десятки компаний бросились строить новые комплексы, рассчитывая на продолжение роста туристического рынка. В результате количество новых квартир оказалось выше, чем реальный спрос. Достаточно большое количество застройщиков и риэлтеров ориентировались скорее на спекуляцию, чем на реальные потребности покупателей.
Сегодня рынок недвижимости Тулума проходит этап коррекции. Квартиры, которые несколько лет назад продавались по завышенным ценам, теперь вынуждены конкурировать за ограниченное количество покупателей и арендаторов.
Особенно сложно приходится владельцам небольших квартир, которые покупали жилье в кредит или инвестировали последние накопления, рассчитывая на постоянный рост цен.
Некоторые владельцы, которые рассчитывали получать стабильный доход от краткосрочной аренды, столкнулись с тем, что их объекты простаивают. Один из таких случаев — история Марии из Мехико, которую приводит издание Econohábitat. В 2022 году она приобрела квартиру площадью 49 м² в жилом комплексе Aldea Tulum по государственной программе Infonavit, рассчитывая использовать жилье для отдыха и сдачи в аренду. В течение первых лет квартира приносила доход около 14 000 песо в месяц, хотя находилась не в центре города и не являлась роскошной. Однако после изменения ситуации на рынке спрос резко снизился, и сейчас ее недвижимость остается пустой уже почти год.
Быстрый рост Тулума также выявил проблемы инфраструктуры. За несколько лет население и количество туристов выросли быстрее, чем могла развиваться городская инфраструктура. В городе очень заметны плохая развитость дорог, проблемы с водоснабжением, канализацией и электросетями, недостаток общественного транспорта, да и просто перегруженность городской инфраструктуры. Город мог бы оставаться экологическим раем, но не при таком резком росте населения.
Несмотря на нынешнее падение цен, специалисты не считают рынок недвижимости Тулума полностью потерянным. По их мнению, нынешняя ситуация является не кризисом города, а завершением периода спекулятивного роста. Привлекательность города как одного из ключевых курортов на Карибском побережье Мексики все же сохраняется.
Часть проектов, которые не смогли найти покупателей, вероятно, будет заморожена. Девелоперы будут осторожнее запускать новые жилые комплексы, ориентируясь не только на ожидания инвесторов, но и на реальный спрос. После стабилизации цены на недвижимость в Тулуме смогут продолжить рост, но уже более медленными темпами. Вопрос только, когда этот рост начнется?
