Банковский траст fideicomiso при покупке недвижимости иностранцами в Мексике

Иностранцы могут покупать недвижимость в Мексике. Есть разница, как это делать возле моря и вдали от побережья. В так называемой «ограниченной зоне» прямое владение землей иностранцами запрещено конституцией. Но само законодательство предлагает обходной механизм — fideicomiso, банковский траст, обеспечивший иностранцам эффективные права на собственность без необходимости получать мексиканское гражданство или оформлять на компанию.

Механизм fideicomiso, действующий десятилетиями, остается основой иностранных инвестиций в жилую недвижимость в прибрежных и приграничных районах Мексики.

Ограниченная зона определяется Конституцией Мексики:

• 50 км от морского побережья,
• 100 км от государственной границы.

На этих территориях иностранцы не могут напрямую владеть землей, поэтому применяется механизм fideicomiso, который юридически соответствует требованиям статьи 27 Конституции. Вне «ограниченной зоны» иностранцы могут покупать недвижимость на общих основаниях, так же как и сами мексиканцы.

Fideicomiso — это доверительный договор (траст) между тремя сторонами:

1) Банк (fiduciario, попечитель):

• формальный собственник недвижимости в публичном реестре,
• действует на основании нотариальной escritura pública исключительно в пределах договора fideicomiso,
• не распоряжается объектом по своему усмотрению,
• действует строго по указаниям бенефициара.

2) Иностранный покупатель (fideicomisario, бенефициар). Фактически получает все ключевые права:

• проживать,
• сдавать в аренду,
• реконструировать,
• продавать,
• передавать по наследству.

3) Учредитель траста (fideicomitente). Это лицо, передающее недвижимость в траст (как правило, продавец), которое формально выступает учредителем fideicomiso, но не сохраняет каких-либо прав или функций после завершения сделки. После передачи недвижимости:

• не является бенефициаром,
• не участвует в управлении,
• не может давать указания банку,
• не сохраняет обратного требования.

Кто считается собственником недвижимости в трасте? Юридически титул (escritura pública de propiedad) записан на банк как fiduciario. Но экономическим владельцем и полным пользователем является бенефициар-иностранец. Перенос титула непосредственно на физическое лицо — покупателя возможен после получения мексиканского гражданства, когда ограничения Конституции перестают применяться к бывшему иностранцу. В этом случае траст может быть отменен, а титул записан напрямую в Реестре собственности.

По сути fideicomiso — это не аренда и не временное право, а полноценная модель владения через доверительное управление.

Недвижимость в трасте не считается активом банка как финансового учреждения. Банк не может продавать, сдавать в аренду или распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если банк потерпит крах или будет национализирован, объект недвижимости не включается в активы банка при проведении конкурсных торгов, регистр недвижимости и законные права бенефициара продолжают действовать и имущество будет передано другому уполномоченному банку без потери прав иностранного владельца, поскольку фактические права принадлежат бенефициару, а не финансовому учреждению.

Fideicomiso применяется к покупке иностранцами всех видов недвижимости, расположенной в «ограниченной зоне», независимо, это объект жилой или нежилой недвижимости. Это квартиры, индивидуальные жилые дома, виллы, другие формы частной застройки, а также участки земли, включая те, на которых строительство еще не завершено или только планируется. Трастовая схема используется и при покупке объектов в строящихся проектах, если по завершении строительства иностранный покупатель должен получить право собственности. При этом fideicomiso не устанавливает каких-либо лимитов по площади жилья или размеру участка.

Ключевой юридический момент состоит в том, что траст распространяется не только на построенное здание как таковое, а прежде всего на землю и зарегистрированный титул собственности. Именно земельный участок и право на него передаются банку-управляющему в доверительное управление, тогда как строение следует как его неотделимая часть.

В случае квартиры в многоквартирном доме логика не меняется. В траст передается титул собственности на кондоминиумную единицу целиком, включая соответствующую долю земли под домом и долю в общих элементах строения. Fideicomiso не превращает квартиру в нечто отличное от обычного объекта режима собственности в кондоминиуме. Ее использование по-прежнему регулируется уставом объединения собственников и внутренними правилами здания.

Банковский траст создается на срок 50 лет с возможностью многократного продления. При этом каждые 50 лет владелец подает заявление на продление траста, что является формальной процедурой.

Процесс оформления fideicomiso состоит из нескольких этапов и требует участия нескольких институтов. Сначала — выбор банка, через который и будет оформлен траст. Процесс завершает нотариус (notario público), уполномоченный проверить законность сделки и зарегистрировать право в Государственном реестре недвижимости и Национальном реестре иностранных инвестиций. Необходимо получить одобрение Министерства иностранных дел Мексики (SRE), подтверждающее соответствие Конституции и законодательства. Все это делают банк и нотариус самостоятельно. После получения разрешения и подписания документов траст регистрируется официально.

Необходимые документы обычно включают:

• заграничный паспорт иностранного покупателя,
• документ, подтверждающий законное пребывание в Мексике: миграционная форма FMM или штамп о въезде в паспорте для туриста, карта временного или постоянного резидента для резидентов,
• CURP и RFC для резидентов (не обязательно),
• документы продавца,
• кадастровые данные и зарегистрированный титул собственности на объект.

Стоимость открытия и дальнейшего обслуживания fideicomiso складывается из нескольких обязательных элементов. Самый большой — разовый сбор банка за учреждение траста. В зависимости от банка и региона он обычно составляет от 1 500 до 2 500 долларов США. Сюда входит подготовка трастового договора, открытие счета траста и регистрация, а также первый год обслуживания.

Отдельно оплачивается разрешение Министерства иностранных дел Мексики (permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores). Государственная пошлина составляет 19 950 мексиканских песо, однако нотариусы нередко добавляют к ней административный сбор за оформление и подачу документов (gestoría). На практике иностранные покупатели оплачивают эквивалент примерно 1 400-1 800 долларов США за весь процесс получения разрешения, включая госпошлину. Разрешение выдается в течение примерно 5 рабочих дней после подачи документов в отношении конкретного траста и указывается в нотариальном акте.

Нотариальные расходы — еще одна существенная статья. Они включают проверку права собственности, расчет налогов, оформление акта передачи собственности и регистрацию траста. Нотариальные услуги как таковые при сделке с fideicomiso обычно составляют 1-2% от стоимости недвижимости. Тарифы нотариусов регулируются на уровне штатов. Однако на практике нотариусы часто озвучивают покупателю совокупную сумму расходов.

Если нотариус говорит 5%, возможно, он включил в эту сумму какие-то налоги и государственные сборы, которые он сам администрирует и перечисляет. Помимо траста как такового, покупатель через нотариуса оплачивает налог на приобретение недвижимости (ISAI), который в большинстве штатов составляет от 2 до 4,5% от кадастровой или договорной стоимости, а также регистрационные сборы в публичном реестре собственности (Registro Público de la Propiedad), которые зависят от местных тарифов штата и обычно составляют приблизительно 0,5%-1% стоимости объекта за запись перехода права, а за отдельную запись fideicomiso — примерно 0,03%-1,15% стоимости. К этим процентным сборам добавляются фиксированные платежи за подготовку сертификатов и другие административные действия, оплачиваемые нотариусу для последующей регистрации.

Ежегодная плата банку за администрирование траста обычно составляет от 500 до 1 000 долларов США в год. Размер платежа зависит от банка и условий конкретного договора. Со временем эта сумма может индексироваться.

Ипотека при приобретении недвижимости через fideicomiso возможна, но ее условия зависят от конкретного банка. При этом объект недвижимости, находящийся в трасте, может использоваться в качестве залога. Но наличие fideicomiso усложняет структуру сделки. В таких случаях участвуют одновременно банк-управляющий трастом и банк-кредитор, что требует дополнительных согласований между сторонами. Как правило, кредитор будет настаивать на включении дополнительных условий в договор траста и на обязательном страховании объекта и рисков, связанных с обеспечением обязательства.

Траст позволяет включать нескольких бенефициаров, что особенно важно при планировании наследства. Это широко используется при покупке недвижимостью «на семью». В договоре fideicomiso можно указать первичных и заместительных бенефициаров, которые автоматически получают права бенефициара в случае смерти основного лица. Юридически это не является наследованием в обычном смысле, а представляет собой заранее согласованную и зарегистрированную смену бенефициара. В таком случае банк оформляет переход прав напрямую, без судебного разбирательства и без проведения нотариального наследственного производства в Мексике.

Если в договоре fideicomiso заместительные бенефициары не указаны, применяется стандартная нотариальная или судебная процедура наследования. При этом завещание не может изменить условия уже действующего fideicomiso: банк руководствуется исключительно положениями трастового договора и записями в реестре. Если в трасте назначены бенефициары, именно им будут переданы права умершего бенефициара, а возможные споры между наследниками разрешаются уже после этого в общем порядке.

Продажа недвижимости, находящейся в fideicomiso, осуществляется через нотариуса и банк одним из двух способов:

• передача прав бенефициара новому покупателю с оформлением соответствующих документов у нотариуса.

Это не продажа траста, это смена бенефициара траста. Юридическая смена собственника реализуется через нотариально оформленную уступку бенефициарных прав и их регистрацию, без закрытия траста и без перерегистрации титула на банк. Продавец, являющийся действующим бенефициаром, оформляет у нотариуса передачу своих прав новому покупателю, с внесением изменений в публичный реестр недвижимости. Банк продолжает удерживать титул собственности в рамках того же fideicomiso, но уже в пользу нового бенефициара.

• закрытие старого траста и открытие нового на имя нового бенефициара.

В этом случае действующий договор fideicomiso полностью прекращается, банк выводит объект из траста, и одновременно у нотариуса создается новый fideicomiso на тот же объект уже в пользу нового иностранного покупателя, с получением нового разрешения SRE и новой регистрацией в реестре.

Если иностранец впоследствии получает мексиканское гражданство, ранее оформленная структура владения через fideicomiso не прекращается автоматически и продолжает действовать в прежнем виде. Однако с этого момента собственник получает право отказаться от траста и переоформить недвижимость напрямую на свое имя уже как гражданина Мексики. На практике это оформляется через подачу заявления о прекращении fideicomiso с оплатой установленного банковского сбора, после чего нотариус оформляет новую escritura de propiedad без участия траста. Если объект недвижимости в залоге, сначала нужно получить одобрение на отмену траста от выдавшего ипотеку банка. Завершающим этапом становится регистрация нового титула собственности в публичном реестре недвижимости, с оплатой нотариальных и регистрационных сборов, после чего необходимость в банковском трасте полностью отпадает.