Какие документы нужны для аренды жилья в Мексике

В Мексике существует 2 типа аренды жилья: посуточная и долгосрочная. Причем долгосрочной считается аренда на 1 год и более, хотя вы вполне можете найти варианты и на 6 месяцев. Снять жилье по хорошей цене менее чем на 6 месяцев у вас вряд ли получится. При аренде жилья на длительный срок арендодатель попросит подписать договор аренды (Contrato de Arrendamiento). Также он может попросить предоставить дополнительные документы и гарантии.

Контракт на аренду жилья

Контракт на аренду жилья составляется на испанском языке на основе мексиканского гражданского права и не является типовым документом. Поэтому важно обратиться к переводчику, чтобы понимать все условия аренды до того, как вы подпишете документ. Вот некоторые моменты, которые обычно включаются в такой контракт:

1. Информация о сторонах: полные имена, адреса и идентификационные данные арендодателя и арендатора, контактные данные сторон. Некоторые арендодатели могут требовать гаранта (fiador) или поручителя, который проживает в Мексике и обладает недвижимостью, и тогда он тоже будет третьей стороной контракта. Быть временным или постоянным резидентом для долгосрочной аренды жилья в Мексике не требуется, но арендодатель может запросить резиденцию арендатора, чтобы проверить законное пребывание в Мексике и понимать, что вы в стране надолго.

2. Описание объекта аренды: адрес и точное описание арендуемой недвижимости, указание площади, комнат и других особенностей объекта. Может быть перечень мебели и других предметов быта — настолько подробный, насколько не лень было расписать хозяину, и даже с фотографиями.

3. Срок аренды: даты начала и окончания аренды, условия продления контракта. Иногда действует формулировка, что контракт автоматически продлевается на следующий период, если одна из сторон не уведомила другую о продлении. Но чаще всего у арендатора будет желание поднять стоимость аренды на следующий год хотя бы на размер инфляции, поэтому он предложит заключить новый контракт.

4. Арендная плата: размер ежемесячной арендной платы, сроки и способы оплаты (банковский перевод, наличные и т.д.), условия изменения арендной платы, способ подтверждения оплаты. Обычно валютой оплаты в контракте указывается мексиканский песо. Чаще всего в течение срока аренды арендная плата меняться не может, и рекомендуется прописать этот момент как дополнительную гарантию для арендатора. Через год многие арендодатели хотят увеличить стоимость аренды на 10%, оправдывая это тем, будто на столько в Мексике ежегодно дорожает аренда. Торгуйтесь и не соглашайтесь с повышением стоимости аренды.

За несвоевременную оплату арендной платы может быть прописан штраф, например, в размере 10% от стоимости этой аренды, но по нашему опыту арендодатели обычно прощают непродолжительные задержки с оплатой. При оплате наличными арендодатель в качестве подтверждения оплаты обязан выдать стандартную квитанцию, которые продаются в любом магазине канцелярских товаров.

5. Депозит: размер депозита (обычно эквивалент одного, реже двух месяцев аренды), условия возврата депозита после окончания аренды. Депозит может быть использован арендодателем для покрытия убытков, нанесенных имуществу, или неоплаченных счетов. Все другие условия использования депозита считайте надуманными. Важно, что если вы разорвете контракт или просто съедете с жилья до окончания срока аренды, то депозит обычно не возвращается.

6. Обязанности сторон: арендатора — по содержанию недвижимости, оплате сбора за обслуживание объекта (mantenimiento) и коммунальных услуг и т.д., арендодателя — по поддержанию жилья в надлежащем состоянии. Арендодатели могут включать определенные коммунальные платежи в арендную плату. Но обычно арендатор сам оплачивает коммунальные услуги, такие как электричество, вода, газ и интернет. Все эти детали должны быть четко указаны в контракте. Возможно, что подключением интернета в новое жилье вам придется заниматься самостоятельно.

Обычно арендодатель берет на себя обязанности по поддержанию имущества в пригодном для проживания состоянии, а арендатор — по текущему ремонту и мелкому обслуживанию. Однако, здесь нет четких правил. Если у вас сломался кран, арендодатель может его починить сам за свой счет или попросит оплатить ремонт вас или вы сами будете чинить этот кран — все зависит от того, что будет написано в контракте, насколько ответственнен арендодатель и какие у вас с ним отношения. Если при подписании контракта и до переезда в помещение вы обнаружили уже имеющиеся дефекты или повреждения жилья, и они вас устраивают, рекомендуем снять их на видео, чтобы арендодатель потом не сказал, что эти повреждения сделали вы, и вы должны их исправить.

7. Правила пользования: запреты на изменения в интерьере или структуре объекта без согласия арендодателя или условия, при которых арендуемый объект может использоваться для субаренды или бизнеса. Вопросы улучшений и ремонта недвижимости всегда должны быть согласованы. Даже если арендатор хочет внести улучшения в недвижимость, это также требует согласования с арендодателем.

8. Ответственность за ущерб: условия компенсации ущерба, нанесенного арендуемой недвижимости, ответственность за несоблюдение условий контракта. Контракт также может содержать правила поведения, например, запрет содержание на домашних животных, проведение мероприятий или шумные вечеринки.

9. Расторжение контракта: условия досрочного расторжения аренды, уведомление о расторжении (обычно не позднее, чем за 30 дней). Некоторые контракты могут предусматривать штрафные санкции за досрочное расторжение, например, депозит не возвращается или даже такое абсурдное требование, что арендатор должен оплатить неустойку или даже весь оставшийся срок аренды.

10. Юридическая информация: способы разрешения споров (мировое соглашение, суд). Здесь нужно обратить внимание, что мексиканское законодательство защищает арендаторов, особенно если речь идет о долгосрочной аренде. Законы запрещают арендодателю выселять арендатора без достаточных оснований и без соответствующей процедуры. Поэтому нужно относиться с осторожностью, если в контракте будут прописаны какие-то особые условия расторжения или непомерные компенсации.

Некоторые мексиканские арендодатели требуют, чтобы договор аренды жилья был заверен у нотариуса, хотя это не значит, что они собираются указывать поступления от аренды в своей налоговой декларации, то есть платить налоги. Стоимость нотариального заверения договора аренды жилья может варьироваться в зависимости от нескольких факторов, включая штат, город, сумму арендной платы, срок аренды и даже стоимость арендуемой недвижимости. Если нотариальное заверение все же нужно, стоимость обычно составляет от 1% до 2% от суммы годовой аренды или фиксированную плату, которая может колебаться от 1000 до 5000 мексиканских песо. Иногда 50% этой суммы соглашается оплатить арендодатель, но часто эта стоимость полностью ложится на арендатора.

Редко, но арендодатель также может предложить зарегистрировать договор аренды в Registro Público de la Propiedad (Публичный реестр недвижимости), особенно если срок аренды превышает 1 год. В принципе, в такой регистрации даже больше заинтересован арендатор, чем арендодатель.

После подписания договора арендатор оплачивает первый месяц аренды, плату за содержание жилья (mantenimiento) и сумму депозита.

В Мексике комиссию риэлтору или агентству недвижимости всегда платит арендодатель. Поэтому если вы привели своего риэлтора, а у арендодателя нет риэлтора, вы должны заранее обсудить вопрос оплаты услуг вашего представителя.

Поручитель

Поручитель (Аval) в контексте аренды недвижимости в Мексике — это гарант, который берет на себя обязательства арендатора в случае, если тот не выполняет свои обязанности по договору аренды. Арендодатель имеет право требовать выполнения обязательств от поручителя, если арендодатель их не выполнил. Поручитель может быть привлечен к судебной ответственности за неисполнение этих обязательств. Использование поручителя является традиционным подходом в Мексике, особенно в случаях аренды жилья на длительный срок. Многие арендодатели настаивают на наличии поручителя, особенно если арендатор не имеет стабильного дохода или долгой кредитной истории в стране.

Обычно к поручителю предъявляют следующие требования:

Финансовая состоятельность: должен быть финансово устойчивым и способным выполнить обязательства арендатора в случае необходимости. Обычно это физическое или юридическое лицо с хорошей кредитной историей.

Владение недвижимостью: во многих случаях поручитель должен владеть недвижимостью в том же городе или регионе, где находится арендуемое жилье. Это позволяет арендодателю быть уверенным в том, что поручитель может покрыть возможные убытки.

То есть поручитель должен предоставить документы, подтверждающие его финансовую состоятельность и владение недвижимостью. Это могут быть документы на право собственности, налоговые декларации, банковские выписки и т.д. Арендодатель может провести проверку документов поручителя. Недвижимость должна быть без отягощения.

Местный резидент: поручитель должен быть резидентом Мексики или того же штата, что упрощает юридические процедуры в случае необходимости взыскания средств.

Поручитель подписывает договор, в котором закреплены его обязательства перед арендодателем. Этот договор может быть частью договора аренды. При этом договор с поручителем имеет юридическую силу и может быть использован в суде в случае необходимости взыскания задолженности или компенсации ущерба. Договор с поручителем может содержать ограничения по сумме или типу обязательств, которые тот готов взять на себя.

Найти подходящего поручителя обычно бывает сложно, особенно для иностранных арендаторов или людей без родственников и знакомых в Мексике. Не каждый согласится стать поручителем. Иногда вместо поручителя арендодатель может предложить увеличить депозит.

Вместо обычного поручителя (Aval) арендодатель может запросить поручителя с солидарной ответственностью (Obligado Solidario). Обычно это касается аренды очень дорогой или коммерческой недвижимости. В этом случае арендодатель может напрямую требовать выполнения обязательств от солидарного поручителя, даже если арендатор еще не был уведомлен о нарушении условий договора. То есть арендодатель может взыскивать задолженность или требовать исполнения обязательств непосредственно у солидарного поручителя, без необходимости сначала обращаться к арендатору.

В случае нарушения условий договора аренды арендодатель может подать иск как против арендатора, так и против солидарного поручителя, требуя выполнения обязательств или компенсации убытков.

Póliza juridica

Póliza jurídica — это некая гарантия арендодателю на случай, если арендатор нарушает условия договора, не выплачивает арендную плату или причиняет ущерб имуществу. Популярная альтернатива традиционным гарантам (fiadores). Предоставляется независимой стороной, обычно страховой компанией или юридической фирмой. То есть в случае нарушения условий договора аренды страховая компания или юридическая фирма, выдавшая полис, покрывает убытки арендодателя, например, неоплату арендной платы, повреждение имущества, юридические издержки, связанные с выселением. Однако, полис также содержит условия досудебного урегулирования споров, что может сократить время и расходы, связанные с разрешением конфликтов.

Для выдачи Póliza jurídica арендодатель или страховая компания может провести тщательную проверку арендатора, включая его кредитоспособность и наличие поручителей. Могут запросить финансовые документы (выписки с банковских счетов, информацию о доходах, объектах недвижимости во владении), кредитную историю, а также информацию о поручителе. Иногда даже солидный банковский счет арендатора не является гарантией для получения Póliza jurídica. Почти всегда обращают внимание на официальный и подтвержденный доход, который чуть ли не в 2-3 раза превышает стоимость аренды.

Póliza jurídica особенно распространена в крупных городах Мексики, таких как Мехико, Гвадалахара и Монтеррей, где спрос на аренду жилья высок, и арендодатели стремятся минимизировать свои риски. В Канкуне применяется чаще всего только на дорогих объектах недвижимости. Часто выдвигая завышенные требования к подтверждениям, арендодатель набивает себе цену и после переговоров отказывается от ряда требований.

Стоимость Póliza jurídica обычно составляет от 30% до 80% месячной арендной платы. Эта сумма чаще всего должна быть уплачена арендатором и редко бывает разделена с арендодателем.

Полис обычно оформляется на срок аренды, указанный в договоре, и может быть продлен в случае продления аренды, с повторным прохождением проверки. Однако, чаще всего арендодатели не требуют переподтверждения Póliza jurídica, если видят, что с арендатором у них нет проблем.

Investigacion de inquilinos

Как альтернатива Póliza jurídica, может проводиться проверка арендатора (Investigación de inquilinos). Целью этой проверки является оценка надежности и платежеспособности потенциального арендатора. Проверка позволяет арендодателю убедиться, что арендатор способен регулярно и вовремя оплачивать арендную плату, выявить возможные риски, связанные с арендатором, включая наличие долгов, историю конфликтов с предыдущими арендодателями и другие факторы, которые могут повлиять на аренду. Могут провести с арендатором интервью, могут смотреть социальные сети.

Вот основные особенности этой процедуры. Арендатор должен предоставить ряд документов, включая информацию о доходах, об уплате налогов, рекомендации от предыдущих арендодателей, и иногда банковские выписки, кредитный отчет из бюро кредитных историй, чтобы узнать о кредитной истории арендатора, наличии задолженностей и общей финансовой стабильности. Также могут проверять текущее место работы арендатора, чтобы подтвердить его доход и стабильность занятости, связь с предыдущими арендодателями для получения отзывов о поведении арендатора, своевременности оплаты и ухода за недвижимостью. У иностранцев могут попросить документы о платежеспособности из их родной страны, причем нотариально заверенные или апостилированные, чтобы быть признанными в Мексике.

Проверку арендатора всегда оплачивает сам арендатор. Стоимость такой проверки в среднем составляет от 500 до 2000 мексиканских песо. Проверка арендатора обычно занимает от нескольких дней до недели, в зависимости от объема информации и количества проверяемых документов. Результаты проверки не накладывают на арендатора каких-либо юридических обязательств. На основе результатов проверки арендодатель на свой страх и риск принимает решение о заключении договора аренды или отказе в аренде.

Проверку арендатора проводят специализированные агентства или юридические фирмы. Хотя эти организации обладают необходимыми ресурсами и опытом для проведения тщательной и всесторонней проверки, мы считаем, что в случае с иностранцами они проводят пустую или формальную работу, так как не могут быть на 100% уверены в платежеспособности арендатора.

Referencias personales

Новый арендодатель может попросить контакты нескольких знакомых арендатора или бывших арендодателей, чтобы узнать об арендаторе больше, а также принять рекомендательные письма от них. Однако, далеко не все арендодатели обращают внимание на рекомендательные письма, скорее всего, потому что эти рекомендации никакой юридической силы не имеют.

Страховка

Иногда арендодатель может запросить застраховать контракт, особенно если арендатор тоже мексиканец. Как правило, условия такого страхования будут защищать именно арендодателя, то есть при нарушении условий контракта урегулированием будет заниматься стразовая компания. Требование застраховать контракт может быть полезным, поскольку избавит вас от поиска поручителя. Стоимость страховки зависит от многих факторов и чаще всего добавит к вашим расходам на аренду несколько или даже пять тысяч песо.

Когда вы прочитали требования о поручителе, о Póliza jurídica и о различных проверках, вы, вероятно, пришли в ужас. Для человека, который только приехал в Мексику и ищет жилье, выполнение этих требований может казаться невозможным. Потом вы узнаете, что большинство экспатов снимают жилье в Мексике без поручителя. Мы же можем дать несколько советов. Исходите из того, что рынок аренды жилья в Мексике перенасыщен предложениями, и всегда можно найти подходящее предложение, если искать.

Пообщайтесь с арендодателем и попросите «ослабить» требования. Зачастую арендодатели выдвигают стандартные требования, распространенные в этом городе или подсказанные риэлторами. После переговоров они могут пойти вам на встречу и отказаться от части требований. Например, вместо строгой и юридически обязательной Póliza jurídica вполне могут принять простую проверку арендатора, то есть документ, который не несет никаких юридических обязательств.

Если арендодатель не идет на уступки, ищите другое жилье и другого арендодателя, с другими условиями аренды, которые не требуют поручителя (Renta sin Aval). Даже если это потребует больше времени и ваш риэлтор будет убеждать вас, что ничего лучше вы не найдете. В свое время мы столкнулись с тем, что указывая в договоре аренды строгие требования к условиям оплаты и эксплуатации жилья, арендодатель сел нам на шею, не желая сотрудничать в вопросах ремонта и улаживания отношений с буйными соседями.

Если у вас есть деньги, а жилье вам безусловно подходит, вместо поручителя и Póliza jurídica предложите арендодателю оплату не только за первый, но за несколько месяцев или полгода вперед, плюс депозит. Это универсальный способ максимального снижения требований к дополнительным документам по аренде. Разумеется, вы должны получить подтверждение оплаты. В течение оплаченного периода вас никто выселить не имеет права.

О том, как искать жилье в Мексике для долгосрочной аренды, мы рассказывали в этой публикации.