Управление трастами банков CIBanco и Intercam передано банку NaFin: что это значит для иностранцев, владеющих недвижимостью в Мексике через трасты

С 4 июля 2025 года Министерство финансов и государственного кредита Мексики (SHCP) объявило о временной передаче управления фидуциарными фондами банков CIBanco и Intercam Banco государственному банку NaFin (Nacional Financiera). Это решение касается всех типов трастов (fideicomisos), ранее администрируемых этими учреждениями, включая трасты на недвижимость, которые иностранцы используют для покупки жилья в «ограниченных зонах» — на побережьях и вблизи границ Мексики.

Мера принята после того, как Управление по борьбе с финансовыми преступлениями США (FinCEN) обвинило оба банка, а также брокерскую компанию Vector Casa de Bolsa, в причастности к схемам отмывания денег, якобы связанным с наркоторговлей и организованной преступностью. Эти обвинения привели к понижению кредитных рейтингов CIBanco и Intercam агентствами S&P и Fitch, к ограничениям по транзакциям карт этих банков, а также к вмешательству Национальной комиссии по банкам и ценным бумагам (CNBV), которая инициировала надзорную интервенцию.

Среди наиболее чувствительных последствий — судьба трастов (fideicomisos), оформленных иностранцами для владения недвижимостью в прибрежных зонах, где прямое владение землей гражданами других стран запрещено Конституцией. Напомним, что такие трасты легальны, признаны федеральным законодательством и позволяют:

• покупать, владеть, передавать по наследству и продавать недвижимость,
• при этом собственность юридически находится на балансе банка (фидуциария), а иностранец является бенефициаром со всеми правами распоряжения.

CIBanco и Intercam — одни из крупнейших игроков на рынке fideicomiso для иностранцев, особенно в штатах Кинтана-Роо, Баха-Калифорния Сур, Наярит и Юкатан. На апрель 2025 года, по данным отрасли, CIBanco контролировал почти 28% всего трастового портфеля в стране.

SHCP подчеркивает, что цель передачи — обеспечить непрерывность исполнения обязательств по всем трастам, включая сделки с недвижимостью, и гарантировать защиту прав учредителей и бенефициаров. Это означает:

• Трасты не аннулируются. Все fideicomisos продолжают действовать на прежних условиях.
• Право собственности и обязанности банка как фидуциария сохраняются. Иностранцы остаются законными бенефициарами.
• Управление просто переходит под контроль другого учреждения — в данном случае государственного банка NaFin.
• На втором этапе возможно распределение портфеля между частными банками, не вовлеченными в расследование FinCEN.

Тем не менее, эксперты предупреждают, что операционное сопровождение (например, продление траста, внесение изменений, регистрация продажи) может быть замедлено из-за переходного периода.

Некоторые компании уже начали замену CIBanco как доверительного управляющего в секьюритизациях. Это может означать, что иностранцам, желающим продать недвижимость или изменить условия fideicomiso, стоит рассмотреть опцию перевода траста в другой банк — например, BBVA, Scotia или Banco del Bajío, которые также работают с иностранцами.

Fitch Ratings ранее подчеркивало, что надежная правовая база Мексики минимизирует риски, связанные с фидуциарным управлением. Однако реальная ситуация будет зависеть от скорости реагирования со стороны CNBV, Hacienda и самого NaFin.

Что делать иностранным владельцам?

1. Проверить статус своего fideicomiso. Обратитесь к представителю банка или агенту недвижимости.

2. Не предпринимайте поспешных шагов. Права бенефициара сохраняются, но возможны временные задержки.

3. Подготовьтесь к возможному переводу траста. Если NaFin затянет обслуживание, вы можете передать траст в другой уполномоченный банк (с разрешения SRE и новой регистрации).

Хотя на первый взгляд новость о передаче трастов в государственный банк может звучать тревожно, для иностранных владельцев недвижимости это не означает утрату прав, а лишь временную смену управляющего. Важно следить за развитием ситуации и при необходимости консультироваться с экспертами, знакомыми с механизмом fideicomisos в Мексике.

Как купить недвижимость в Мексике, мы рассказали в этой публикации.