Ипотечные кредиты Infonavit в Мексике
Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) — мексиканская государственная организация, которая помогает работающим людям получить жилье. Ниже мы даем обзорную информацию о его функциях, условиях участия, охвате, роли в жилищном секторе Мексики и проблемах, связанных с недвижимостью, приобретаемой через Infonavit.
Infonavit охватывает значительную часть жилья, выдаваемого в рамках ипотечного финансирования в Мексике. Согласно официальным данным, институт обеспечивает порядка 74% рынка ипотечного кредитования наемных работников. В отчете по жилищному финансированию HOFINET отмечается, что доля Infonavit в общем объеме ипотечных кредитов по сумме составляет около 59%. Кредитный портфель (совокупная сумма всех выданных и действующих ипотечных кредитов) Infonavit составляет почти 70 млрд долларов.
Расскажем об основных условия жилищного кредитования Infonavit.
Работодатель делает взнос в фонд Infonavit в размере 5% от так называемого Salario Base de Cotización (SBC) . Это обязательный взнос работодателя за каждого официально работающего сотрудника, зарегистрированного в системе социального обеспечения IMSS. Он начисляется независимо от того, собирается ли работник брать кредит или нет. Взносы ложатся на индивидуальный счет каждого работника в Infonavit (Subcuenta de Vivienda).
Чтобы Infonavit дал кредит, работник должен накопить определенное количество баллов (пунктов). Чем больше баллов, тем больший кредит можно получить. Эти баллы считаются по таким параметрам:
- Возраст — чем старше работник, тем меньше лет остается до пенсии, и это влияет на размер кредита.
- Стаж работы с отчислениями в Infonavit — чем дольше человек официально работает и за него платят взносы, тем больше баллов.
- Зарплата — чем выше зарплата, тем выше баллы и сумма кредита, на которую человек может претендовать.
- Другие факторы — учитываются количество иждивенцев, статус занятости, наличие других кредитов.
Для получения кредита нужно иметь как минимум 1 080 баллов. Чтобы накопить такое количество баллов, работодатель выплачивать взносы в систему IMSS и Infonavit в течение как минимум 6 непрерывных биместров (то есть 12 месяцев официальной работы). На практике, чтобы реально набрать 1 080 баллов, работнику обычно нужно от 1,5 до 3 лет стабильных отчислений, в зависимости от зарплаты и возраста. Если зарплата низкая, нужно около 3 лет постоянной работы, если зарплата средняя или выше средней, хватает около 1,5-2 лет.
В случае изменения работы или утраты дохода, программа предусматривает возможность реструктуризации кредита, что требует согласования с институтом.
Кредит может быть использован на покупку нового или подержанного жилья, строительство на собственном участке или ремонт/модернизацию.
Могут ли иностранные резиденты пользоваться кредитами Infonavit? Да, могут, но при соблюдении условий, описанных выше.
Загружается
Максимальная сумма кредита рассчитывается примерно так. Расчет не ведется в песо напрямую. Используется расчетный показатель VSM в регионе — это минимальная дневная зарплата, умноженная на специальный коэффициент для кредитов Infonavit. Максимальный кредит = VSM × 350 (коэффициент) × 30 дней × количество месяцев кредита. В итоге кредит выходит в миллионах песо, то есть реально достаточный для покупки жилья.
Процентные ставки по кредитам Infonavit фиксируется в песо и зависит от дохода работника. Ставка может быть от 3,09% для работников с самых низких доходов и до 10,45% для работников с более высокими доходами. То есть чем выше доход, тем выше ставка (по шкале). Средняя ставка для кредитов Infonavit — примерно 8.41% годовых. При этом ставки также могут зависеть от региона и типа кредита.
Срок погашения кредита — до 30 лет. Срок кредита фиксируется и процентная ставка не пересматривается в будущем — это фиксированная ставка при оформлении.
Предусмотрена возможность комбинирования с банковскими кредитами (кофинансирование). Продукты типа Cofinavit или Infonavit Total позволяют увеличить сумму или взять в кредит жилье более высокого класса.
Infonavit ориентирован прежде всего на работников формального сектора экономики Мексики, то есть тех, кто официально зарегистрирован в системе социального страхования IMSS и за которых работодатель делает обязательные отчисления. Обычные пользователи Infonavit — это работники с невысоким доходом, они получили примерно 59% объема финансирования. Доля работником со средними доходами в полученных кредитах — около 25%, с высокими доходами — 15%. То есть программа рассчитана в большей степени на социальное жилье, хотя в последние годы Infonavit предлагает проекты и для более высокой доходной категории через кофинансирование.
Infonavit сотрудничает с частными застройщиками для строительства жилья социального класса. В настоящее время государство прямо не предлагает дотации таким застройщикам, однако, они охотно строят для Infonavit из-за больших объемов заказов.
Существует несколько причин, по которым жилье, купленное через Infonavit (или предназначенное для таких кредитов), может быть довольно дешевым. Во-первых, ориентация на социальный сегмент: низкий доход, базовые стандарты жилья — меньше площадь, более простая отделка, необходимость самостоятельной доработки. Во-вторых, дома Infonavit чаще всего располагаются на окраинах, пригородах или периферии крупных городов, а не в центральных кварталах. Это обеспечивает цену ниже, но снижает качество локации и подключенности. Кроме того, использование стандартизированных проектов, массовое строительство, законодательное отнесение к социальному жилью позволяет снизить затраты на проектирование, отделку и инфраструктуру. Все это может приводить к тому, что конечная цена жилья по кредитам Infonavit оказывается ниже средней рыночной. Но покупателю следует оценивать не только цену, но и эксплуатационные расходы, транспорт и перспективы перепродажи. Важным остается анализ условий конкретного проекта и региона.
Здания, финансируемые через Infonavit, чаще представляют собой однотипную массовую застройку: микрорайоны с огромными рядами домов-модулей, четкой разметкой, стандартными планировками, порой в виде таунхаусов или блочных домов, но чаще — стандартных небольших домов социального класса (vivienda de interés social), с упрощенной планировкой и отделкой для базовых потребностей жилья.
Загружается
Среди основных проблем такого жилья отметим следующие:
- Качество жилья зачастую вызывает вопросы: стандартизация, массовое строительство, низкая цена означает меньшую толщину стен, экономию на отделке и инфраструктуре.
- Расположение жилья вне центральных районов, что приводит к увеличенным дополнительным затратам (дороги, водоснабжение, общественный транспорт, сфера услуг и заведения торговли), уменьшает ликвидность такого жилья.
Качество жилья, приобретенного через Infonavit, может очень сильно отличаться, и зависит от места, проекта и застройщика. Не во всех проектах и регионах качество строительства и развитость инфраструктуры вызывают вопросы.
- Задержки в постройке или незавершенность жилых комплексов: разные источники отмечают, что «многие дома стоят недостроенными» в некоторых проектах, в этом потенциальный риск для покупателя и для перспектив дальнейшей перепродажи. Однако «недострои» в большой степени зависят также не от застройщика, а от массовости непогашения кредитов Infonavit в конкретном районе.
Кредиты, выданные до 2014 года, индексировались в VSM, что означало, что ежемесячный платеж мог расти ежегодно с ростом минимальной зарплаты и инфляции, и соответственно долг мог увеличиваться. По более поздним кредитам размер платежа фиксируется.
- Узкая ликвидность: если решение продать жилье преждевременно, его цена может быть ниже, чем ожидается, из-за положения, качества, стандарта.
- Сервисное обслуживание жилья (ремонт, инфраструктура, управление ЖК) обычно слабее, особенно в массовых проектах вне центра.
После оформления кредита и регистрации на имя покупателя жилье через Infonavit остается в собственности покупателя (но с обременением), а обслуживание включает обычные расходы: коммунальные платежи, налоги на собственность, сборы на обслуживание жилого комплекса (если они есть), ремонт. В некоторых продуктах Infonavit предусмотрено, что платеж по кредиту включает и налоги, сборы за обслуживание (например, в «зеленой ипотеке»).
В массовых проектах услуги управления микрорайоном могут быть минимальны, и покупателю зачастую приходится самостоятельно заниматься вопросами ремонта, подключением и инфраструктурой. Если дом был приобретен в районе с недостаточной инфраструктурой, эксплуатационные расходы (транспорт, сервисы) могут быть высокими.
Таким образом, Infonavit представляет собой ключевой инструмент мексиканской жилищной политики, ориентированный на доступное жилье для наемных работников. Основные его параметры: 5% взнос со стороны работодателя, ориентировка на низко- и среднедоходный сегмент, массовое строительство жилья вне центра городов, часто с минимальными планировками и стандартами. Условия предоставления кредита (проценты, сроки, суммы) зависят от дохода, накоплений и баллов работника.
