Предостережение о покупке земель эхидо в Мексике
В Интернете или от риэлтеров вы можете получить заманчивое предложение о приобретении на территории Мексики земель, расположенных в привлекательных местах, да еще и по хорошей цене. Потом может оказаться, что эти земли принадлежат или ранее принадлежали эхидо. Воздержитесь от приобретения таких земель.
Эхидо (ejido) — это комплексное понятие. Это коллективная общинная организация и земля, которая ей принадлежит. Это самостоятельное юридическое лицо. По аналогии, это колхоз. Эхидо является продуктом мексиканской революции 1910 года, которая, дабы разрешить социальные противоречия, экспроприировала у асьенд земли и передала их в аренду эхидо для ведения сельского хозяйства и содержания семей. Большие участки частной земли были разбиты на более мелкие, землю вернули людям, обеспечив бедных фермеров рабочим ресурсом. Участки передавались из поколения в поколение, долгое время оставаясь в исключительной собственности правительства. Деятельность эхидо регулируется аграрным законодательством. В настоящее время эхидо «обладают правосубъектностью и собственным имуществом и являются собственниками земель, переданных им в дар или приобретенных ими». Чтоб вы понимали, более половины земельных ресурсов Мексики — это земли эхидо.
Первоначально земли, предоставленная фермерам для ведения сельского хозяйства, находилась не в самых привлекательных районах. Но по мере развития туризма и расширения небольших городов оказалось, что земли эхидо прекрасно соответствуют запросам инвесторов, например, будучи расположенными у побережья. Таких земель достаточно много и вдоль побережья Карибского поря в штате Кинтана-Роо, и вдоль побережья Мексиканского залива в штате Юкатан.
Как правило, члены эхидо — люди небогатые и с радостью готовы продать свои участки. На побережьях большинство их земель — это джунгли, а не разработанные территории. Прибыли от ведения сельского хозяйства на них не получишь, а заниматься туристическими проектами нет желания. Покупатель может «приобрести» такой участок, приступить к строительству, а позже обнаружить, что реального права собственности у него нет. Покупателя могут выселить из собственности без каких-либо юридических возможностей правовой защиты.
Неверно считать, что правовой статус земель эхидо не урегулирован, и потому это «спорные земли». В первоначальном варианте, в соответствии со статьей 27 Конституции земли эхидо вообще не подлежали продаже, поскольку они являются общественной собственностью. У эхидатариев (ejidatario — член эхидо) нет актов на право собственности, но есть земельные сертификаты, по которым они имеют только право пользования. Как правило, у них есть два сертификата: на право землепользования и на участок. Следовательно, эхидатарии в принципе являются только держателями своей земли, а не собственниками.
В 1992 году Мексика попыталась упорядочить процесс оборота земель эхидо. Закон, регулирующий применение статьи 27 Конституции, признает правосубъектность эхидо и право собственности на указанные земли. Но эхидо, не эхидатария. Земля эхидо не может быть продана, сдана в аренду или передана кому-либо, кто не является эхидатарием — членом этого же эхидо. Разрешение на использование земли может быть передано другим мексиканцам, но не иностранцам. И для продажи или передачи в пользование необходимо соблюдение определенной процедуры и решение собрания всех членов общины эхидо.
Единственный способ продать землю эхидо — это пройти процесс приватизации, после которого собственность передается гражданину Мексики через титул, или документ о праве собственности. Передача имущества эхидо в частную собственность — процесс трудоемкий, и нет никаких гарантий, что он окажется успешным.
Иностранцы, эксплуатирующие землю эхидо, нарушают закон. Если вы иностранец, перед покупкой участка или недвижимости убедитесь, что земля, на которой они расположены, не принадлежит и не принадлежала эхидо. Но вам могут предложить купить землю не у самого эхидо, а у того мексиканца, кто купил ее у эхидо. Другим распространённым сценарием является оформление сделки на мексиканца, а иностранец получает право пользования.
В последние годы новые законы позволили упорядочить продажу земель эхидо, и спрос на них со стороны иностранных инвесторов заметно вырос. Возможно, после длительного и дорогостоящего процесса, занимающего нескольких лет, земля и будет удалена из Национального аграрного реестра и перерегистрирована в Государственном реестре собственности, получив титул. Как правило, крупным инвесторам это под силу. Земля теперь является частной собственностью, но проблемы остались. Никуда не делось преимущественное право выкупа земли другими членами эхидо, соседним земледельцем и любым членом семьи эхидатария, и нарушение этого права очень даже может привести к признанию сделки недействительной.
В итоге, не рекомендуется связываться с покупкой земли эхидо, если у вас как у инвестора нет лишних денег, времени и юридического представителя. На побережьях Мексики достаточно других участков, пусть и не по столь низкой цене, но зато с прозрачным правом собственности.
А еще есть земли коренных общин, туда вообще лучше не лезть.
